建长远机制发展租赁市场

城市智库「就是敢言」计划成员、明汇智库青年研究员 吴子伦

日前，长远房屋策略督导委员会前成员李华明撰文建议政府重推「初步房屋」，其中一项提议是让政府或受资助的非政府机构承租全港1000多座由单一业主拥有的工厦，将其改建为临时单位，让公屋轮候者中转租住。纾缓低收入人士短期居住困境这出发点是值得嘉许的，可是笔者认为在实行上有三个难点需要考虑。

设施不完善分配欠準则

首先，地方设施配套是必须解决的问题。一般而言，工厦附近的设施普遍不如屋恏完善。因为人流及土地规划的关系，公共交通工具的选择不多，居民甚至需要花上大量时间候车，对上班族极为不便。此外，作为非居住区，商舖的种类亦相当有限，街市、公园及商场等设施多半欠奉。当然，居民可以使用周边屋恏的设施，但激增的人口会令设施不胜负荷，最终对当地居民的生活造成负面影响。而工厂区大多为生产厂房及货仓，大型货车出入领取货物十分常见，对在该区居住的老人和小孩带来安全上的隐忧。

另外，制订一个大众接受的单位分配準则也是困难的。若果只以收入作考虑因素，这些宝贵资源或许会被没有急切租住需要的学生滥用了。可是，单以轮候时间作决定，又会忽略了一些低收入家庭的真正需要，有违计划原意。政府必须制订一套公平的混合计分制度，避免市民增添怨气，同时减少资源被滥用的可能性。

须避免囤积应谋划长远

最后，政府必须推出适当措施防止有人藉机图利。香港单一业主拥有的工厦超过1000座，政府不可能全部承租。解释到底以什幺準则决定租用那座工厦及给予业主的租金，避免市民对此有利益输送的猜想，绝非易事。政府更需要认真考虑如何避免有心人囤积工厦，拉高出租价而获利。

「初步房屋」只是针对低收入公屋轮候者的短期措施，「两头唔到岸」的夹心阶层所面对的严峻住屋问题依旧存在。发展租赁市场是政府应考虑的长远措施。自本年7月中旬，内地政府在12个试点城市推行了「转售为租」的政策，大力发展租赁市场，压抑上升过快的楼价。其中一个试点上海，近日亦推出了只能建造出租房屋的土地。香港政府应考虑仿效上海，在卖地条款规定部分或所有建筑物必须用于租赁，以增加出租单位的供应，降低市场租金，并压抑已连升16个月的楼价。

当然，仿效内地「转售为租」的措施仍有很多细节需要详加讨论，特别是评估发展商是否受落及方案对楼市的实际影响，都是值得探讨的。