两会房产政策亮点

结合两会定调，目前内地整体楼市行情依旧是「稳」字当头，展望未来，2019年将是过去10年调整压力最大的上半年，但也有否极泰来的机会，信贷环境的逐步改善叠加地方调控放鬆预期，部分城市已然出台刺激购房措施。在这样的情况下，我们对于后市给出如下六点判断：

一是政策面基本维稳，「房住不炒」仍是主基调，但「因城施政、分类调控」的会更突出，未来财政压力较大的地方政府进一步「鬆绑」政策的预期相对强烈。二是今年上半年销售规模仍将保持低位，增速下行调整，但在一、二线企稳回升带动下也不会大幅下跌;不同城市市场分化继续加剧。三是在整体成交「转淡」的背景下，供应相对稀缺的、热点板块的高性价比项目，未来依旧会成为购房的热点。四是在售项目去化率下降、销售周期拉长等将显着抑制企业再投资热情，预计年内房地产投资增速将转升为降，步入下行通道。五是土地购置面积增速将低位回升，下行行情下房企普遍调整拿地策略，均衡成本和利润的保守谨慎风格将成为未来房企的主要基调。六是随市场成交热度持续萎缩，全国住宅待售面积恐将进入新一轮库存上升周期。

调控强调地方主体责任

关于房地产调控2019年全国两会提出：要更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

2018年全国两会关于房地产调控政策方面关键点颇多：「房住不炒」、「因城施政」、房地产长效机制、「租售并举」、共有产权房等一度成为搜索热词，而在2019年全国两会中涉及篇幅则较少，关于地产行业仅强调了落实城市主体责任，总体来看，我们认为2019年房地产调控会坚持「房住不炒、因城施政」的主基调。此外，「落实城市政府主体责任」的提法也意味着2019年中央会将更多的政策自主权下放给地方政府，根据各城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。

2019年两会提法：健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。这与2018年「两会」报告中的提法并无不同，我们有理由相信短期内房地产税的全面落地的时机尚不成熟，但作为构建长效机制的重要一环，其在丰富地方财政收入来源，盘活存量资产、稳定房价等方面的优势也是十分明显的，未来也将是大势所趋。不过，考虑到立法程序的複杂性，2019年房地产税法较难真正落地。儘管房地产税利于增加住房供应，但由于核心一二线城市人口长期净流入，供求不平衡问题难以实质性解决。我们认为未来房地产税徵收或将秉持「先易后难、稳步推进」的策略。正基于此，对房地产税立法不该风声鹤唳，作为一项基本制度性、系统性的长效措施，其对市场和行业的影响必将是长期的。

易居(中国)企业集团研究部总监 洪圣奇