施永青早前撰文，分析填海影响地产商利益。
本栏上期题为《填海无罪
起楼有理》的文章，表明必胜支持港府大规模填海，长远为香港增加土地供应。近日有朋友转发一篇文章给必胜参考，作者是香港着名地产中介代理中原地产老闆施永青，文章题为《谁最反对大规模填海》，所谓英雄所见略同，难得施永青唔怕得罪米饭班主，直言最反对香港大规模填海的人，就是拥有大量土地储备的地产商，值得大家读一读(该文网上短连结 : http://bit.do/ezrhs )。本文择录部分内容给大家讨论一下：
点出发展商死穴
该文提到「他们(地产商)收购了大量新界的农地，目的当然不是为了养草，而是希望将来有机会申请改变土地用途，可以用作地产发展。若果东大屿这类大型的填海计划获得社会支持，那他们手上持有的土地就不再那幺罕有，其价值就会大幅下降。」
没错，假如市场普遍预期，港府将进行大规模填海增加土地供应，对持有大量地皮的发展商而言，再把地皮囤积居奇就不化算，因为地皮增值空间受制于即将有的新供应，发展商为了自保，一定会趁填海新地皮未推出应市之前，尽快把自己手上的农地更改作发展用途。
「因此，填海计划一旦落实，地产商都得改变策略，不敢再囤积居奇，而是会採取『起得快，好世界』的策略。相信他们在与政府商讨改用途补地价时，会因此而爽快很多，不会再花太多时间纠缠在讨价还价上。这样香港的房屋供应就会增加，楼价不用等填海完成，很快会往下调整。」
施永青点出地产发展商的死穴，未来本港土地供应若大增，直接影响地产商存货(地皮)的升值空间，地产商对此怎会不心痛？所以发动各种不同的力量(如环保团体)，阻挠东大屿填海计划，宣称东大屿填海计划耗费超过万亿元，如此吓人数字，好明显有人想借夸大填海成本误导公众，让更多的人盲目反对填海。
必胜要强调，特首林郑提出的人工岛填海大计值得肯定、值得支持，希望特区政府择善固执，带领香港往正确方向发展。特区政府如果立定决心增加土地供应，可行的方案有很多，而从城市规划上动手脚，提高一些地区的地积比就最简单快捷。
加地积比值得考虑
简单说，现时一幅地皮面积100平方米，地积比4倍，代表这幅地皮最高可建楼面有400平方米(即100平方米乘4)。如果政府容许提高该地皮的地积比率至5倍，这幅地皮最高可建楼面有500平方米，比原先的可建楼面增加了四分一。当然，增加了可建面积，自然增加了地皮的价值，发展商自然乐意建多些楼面，而政府亦可以收取补地价金额，「一家便宜，两家」(双方都有好处)！
日前香港地产行政师学会亦建议，增加全港地积比率是最快增加房屋供应的方法，学会估计以现时香港已建房屋土地为例，若地积比增加一倍，将变相可多出7000公顷土地(即7个明日大屿填海面积那幺大)。
事实上，本港有一些地区规划的地积比率实在太低，例如油麻地旺角一带，由于不少旧楼的地积比早已用尽，若不提高该地区的地积比，根本没有地产商愿意收购旧楼进行重建，故增加地积比值得港府认真考虑。必胜
(逢周一刊出)
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