2017年中国楼市整体规模稳中有升，一再打破各种「天花板」，但随着调控政策不断加码，各级城市市场分化愈演愈烈。一线城市商品住宅交易规模几乎腰斩，二线城市市场分化严重，而三四线城市持续高温，成交占比不断上升。即将迎来2018年，各线城市房地产市场又将有怎样的变化呢？
整体成交将小幅回落
回望2017年，「房住不炒」被重申，为打击投资投机性需求，限购限贷政策异常严苛，各级城市成交量全线下跌，但各城市间分化显着。
就各级城市来看，一线城市成交量将继续小幅回升，主要是受供应小幅增加的影响。由于市场长期供不应求，供应量稍一放松，成交量随之上升，预计明年一线市场的成交量小幅上升仍是大概率事件。二线城市在新增供应增加后整体成交量将迎来小幅回升。首先，热点二线城市尤其是中西部的重庆、西安、武汉等城市成交量仍会小幅上涨，主要是因为这些城市经济基础强势、人口吸纳能力较强、房价相对较低，并且这些城市相较三四线城市，房价抗跌性较强，市场需求较大；而库存压力较大的合肥、惠州等城市，明年若找不到新的需求点，市场成交表现或将更差。
三四线城市成交将整体下滑。投资需求带来的房价快速上涨，严重透支市场需求，随着市场逐渐降温，恐慌购房难以为继，购房者逐渐回归理性，本地后继需求基数也不足以支撑市场继续量价齐升。从今年成交情况来看，三四线城市的市场大热情况已逐渐趋于平稳。整体来看，三四线城市即使有政策层面的调整引导，还是受市场需求制约，难以在一两年内找到新的成交突破口。预计2018年成交量将整体下滑，多数城市供过于求的市场现状仍将持续。
整体来看，在「房住不炒」的背景下，预计明年各城市房价维持稳中有降的局面，但是市场也会持续分化。尽管限价政策从紧执行，但由于一线城市有着强大的消费客群和购买力，加上市场呈现供不应求的态势，房价上行压力巨大。二线城市将进一步分化，重庆、武汉、西安等依旧供不应求的城市可以参照一线城市，房价将以「稳」字当头。而合肥、大连等库存高企的二线城市，随着炒作氛围逐渐消散，房价难以持续快速上涨，预计2018年房价将面临小幅回档。
价格分化加剧
三四线城市房地产市场则暗藏风险，例如太仓、常州这类新晋热点三四线城市，房价上涨尤为迅速，或多或少透支未来市场预期，尤其是这类热点城市面临政策调控的机率大大上升，一旦政策基调生变，投资、投机性需求难以为继，房价必将面临显着下调风险。
易居(中国)企业集团研究总监洪圣奇
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