大湾区楼市掀洗脑风暴

路人甲

23日，港珠澳大桥宣布通车刷屏，也淹没了同日湾区楼市的大新闻：深圳人才安居集团豪掷18.84亿元，夺得东莞塘厦3.9万平方米商住地，成为塘厦新地王。而这对于珠江东岸的深莞楼市刚需族来说，关乎其切身利益的程度不亚于大桥通车。

虽然深圳人才安居集团尚未公布这次地块具体规划情况，但是业内普遍认为是深圳保障房落地东莞的标誌。一个城市，把官方保障房建在另一个城市，这还是第一次的「喜闻乐见」，也意味?开启大湾区楼市的「飞地」新时代。

临深新房2万上车

深圳直辖传言由来很久，但终究难实现。其实，有没有这个名分并不是关键，这次深圳在借地建房上打响了第一枪。也就意味?官方首先从楼市上已把东莞塘厦镇，包括旁边的凤岗、清溪，即惯称的凤清塘纳入了「大深圳」的版图。抛开名分，「深圳直辖」已从塘厦开始，这幺解读一点也不为过。

深圳规划到2035年，新增住房共170万套，其中各类保障房不少于100万套。深圳土地已几乎尽开发完毕，170万套所需的天量土地从何而来？那幺塘厦借地已经从实践上给出了答案。

所以借地不会是个案，而将是一种趋势，飞地模式由此确立。对于刚需族来说，不能当成一个简单的新闻来看，而应该就此洗脑。2015年伊始的此轮楼价暴涨后，深圳新房均价每平米5万元起跳，刚需族不免望房兴歎。临深的塘厦镇新房均价目前在2万元每平左右，总价在150万左右，比较匹配深圳中产的购买力，所以在大湾区正式进入「飞地」新时代以后，不要自认为买不起房，必须以大深圳、大湾区的视角来审视楼市，深圳刚需族应确立这样的购买观，深圳新房2万元起。

历史已告诉未来，不要怀疑官方主导楼市的力量，曾经着名的保障房小区益田村和梅林一村，刚刚兴建的时候，也是边远郊区，那时的繁华中心区是罗湖。在赣深高铁通车以后，从塘厦的东莞南站至深圳市中心的福田高铁站的也就20分钟左右车程，凤清塘势必将加速融入大深圳。而深莞两地官方主导的配套也必将陆续跟上，未来的凤清塘或是今日之梅林一村。

下个金矿前瞻深莞惠

或许大家有一个疑问，既然选择飞地模式，深圳保障房为什幺没有选择时间最早的飞地深汕合作区？虽然地价等成本更为便宜，但目前的最大障碍是空间隔离：深汕特别合作区距离深圳直线距离60公里，驱车至深圳市中心区至少1个半小时车程。

然而中国邮政深圳市深汕区局26日已挂牌，深汕特别合作区新邮政编码518200正式登场，该区居民还将获得深圳户籍。深汕区机制正转为深圳主导和管理，网上有评论认为事实上已成为深圳第11区。

深汕合作区在大湾区一体化的路上，正在提速。那幺深圳保障房在第11区的选项也将只是时间而已。东莞塘厦镇拿了第一名，第二名会是谁，目前还看不太清，但可以明确的是，在重大基建配套的深汕高铁开建或开通后，届时，从深汕合作区到前海中心区的通勤时间不到30分钟。面积468多平方公里的第11区也将成为深圳人安家最大飞地之一。

在4月的深莞惠经济圈（3+2）联席会议上，曾提出深莞惠三方合作建设试验区。截至目前，三方试验区尚未公布具体规划，但从已经启动的借地的凤清塘，到必将成为第11区趋势的深汕合作区，可以判断，这就是试验区的雏形所在。也是一体化的先期落地措施，那幺从前述刚需切换至投资客的视角，得出一个结论，试验区为先导的深莞惠一体化将是大湾区楼市的下一个金矿。

10年前深圳大力主导关内关外一体化的进程，有人很不屑，现在关外龙华新房卖得比关内福田还俏。再复习那句话，要相信官方主导楼市的力量，炒股要听党的话，买楼要跟官家走。这便是此次官方异城借地的最大启示。