住房改革不会为「限购限贷」解锁

作者：灵童

日前召开的中共中央政治局会议分析研究2018年经济工作，提出加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。这是继十九大报告提出「房子是用来住的，而不是用来炒的」，又一次高层表态。各种迹象均表明，在结束福利分房的住房制度改革实施近20年之后，中国住房制度或再次迎来巨变。有专家解读，明年开始，官方的楼市调控重心可能由限购、限价等短期行政性调控转移向由中央政府统一部署的长期性和基础性制度。

调控不降温撤「限」不可能

但笔者认为，在长期性、基础性制度真正建立之前，短期性的限购、限贷、限售不会马上松绑，特别是在一二线热点城市松绑可能性更小。今年以来，楼市调控只紧不松，据有关机构统计，今年以来中国各地已出台包括限售、限贷等房地产相关政策200多次。也就是强压着把楼市降温了，现在若放松这些限制性措施，短期内出现强反弹是完全可能发生的。因此近来有关楼市监管各方达成一致，调控不降温，也就是取消限制这个口子开不得。限购限贷还会相当长一段时间存在的另一原因是，中国家庭太多财富集中于楼市中，清华大学一位教授在一个内部讲座中指，中国人63%的财富表现为房产，一旦刺破不堪设想。

这幺多的财富集中于楼市之中，也使得中国调控金融风险的首要点是楼市。要想不爆发系统性的金融风险，楼市就不能大起大落。现在好不容易通过限购限贷，将楼市这匹野马拉住，不再大起，同样中国楼市也不能大落，因为楼价大落所引发的金融风险，已在不久前发生过，美国次贷危机所引发的全球金融危机就是最好的例子，还有中国的近邻日本，因楼市泡沫刺破后，陷入20年发展停滞期。

楼市审核趋严

回到现实中，楼市大落所挑战最多的将是中国的大银行，因为在银行业的房贷占比中，这些大行都占据了相当大的比例，楼价若快速回落直接冲击的就是这些大银行，尽管中国银行业掌管100多万亿元人民币的资产，但真正能承受多大楼价下跌的风险，估计并不乐观。还有，财富较多集中于楼市，若楼价下跌过快也会制约消费，影响到中国经济的转型升级，这将是一个连锁反应。在目前阶段，限购限贷一方面让大起降了温，另一方面又让大落在短时间内不可能发生，因此从控制金融风险的角度来说，限购限贷还会持续下去。而且也有理由相信，大面积徵收房地产税、改革土地制度、建立不动产统一登记制度等长期制度改革，不可能一蹴而就。因为当改革风险不是在可控範围内，其所带来的负面效应也会是巨大的，这也就是楼市泡沫还不能马上刺破的关键所在。笔者认为，未来中国楼市将在评估、抵押等交易环节更趋严格，让热钱不容易跑掉，让快钱也不容易进来。