工厦改住房 政府要除障

香港的工厂大厦

香港经贸商会会长 李秀恒

特首林郑月娥上星期发表的施政报告，果然花了最多篇幅来讲述房屋与土地问题，其中包括决定将会重启活化工厦计划，并加入了改装工厦可整幢或把部分楼层作为过渡性房屋用途的选项。此举能够尽快为社会提供多些照顾基层的居所，有助纾缓「屋荒」压力，亦可顺道整顿目前工厦充斥非法房的乱象，用意明显。

其实，鼓励工厦改建过渡性房屋，林郑月娥早于6年前当政务司司长时已曾提出来，可惜的是后来被发展局搁置了，理由是「在财务及规划上并不切实可行」。当时笔者曾撰文，认为发展局否决的理由并不充分：第一，财务方面，改建成本能否负担得起，应由工厦业主自行考虑，毋须政府代为判断;第二，规划方面，政府当时的工厦活化政策是容许工厦改建酒店的，酒店房间也是住人，何故改建酒店可以，改建小型住宅就不行?

旧议重提 增加诱因

林郑月娥在施政报告中用了900字来阐释她重启活化工厦的计划，当中有关容许活化工厦可提供过渡性房屋的内容包括：业主如利用已经或即将整幢改装位于「商贸」、「商业」、「综合发展区」及「住宅」地带的工厦作非工业用途，并在改装后将整幢或部分楼层用作过渡性房屋，政府会弹性处理规划及楼宇设计等规定，并免收作过渡性房屋用途的地契豁免书费用;我们鼓励业主与非政府机构合作，提供过渡性房屋给未获分配公屋或有其他住屋需要的基层市民;运房局辖下的专责小组，将就民间推动的过渡性房屋项目提供一站式的统筹支援。

据了解，政府为了吸引工厦业主愿意配合相关政策，除了免补地价之外，还可免却城规申请，亦考虑允许过渡性房屋单位不设厨房和放宽採光规定。很明显，特首是听取了社会意见，经过深思熟虑，为此项政策增加诱因，才旧议重提。此项利民政策如能落实，可谓一举四得：一是「房户」可早日改善居住环境;二是有助政府纾缓「屋荒」压力;三是旧工厦多了一个出路;四是可为社会节省一些公帑和土地等公共资源。

部门配合 成败关键

不过，工厦改建为住宅，不是说改就可以改，因有不少土地用途和建筑物条例的限制，当局若不设法除障，难以落实。就以地积比率来说，住宅楼宇和非住宅楼宇的限制便有明显差别，如港岛市区的工商业楼宇，地积比率最高的可达15倍，住宅楼宇则为10倍;九龙市区方面，工商业楼宇是9倍，住宅楼宇只得7.5倍。因此，一幢工厦想改建住宅，如何处理地积比率问题，是一大关键。例如30万呎楼面面积的工厦，能否改建回30万呎的住房总面积?如果只能改得15万呎或20万呎的住房总面积，有二分之一或三分之一地方用不着，除了影响回报率，其实也是一种资源浪费，难以吸引工厦业主参与。

还有，政府想推行一项好的政策，仅是决策高层有心是不足够的，必须所有相关部门都主动配合，同心同德地落实，才容易见成效。须知工厦改建住房的工程绝不简单，由设计到建成，将涉及地政总署、屋宇署、规划署、路政署、运输署和消防处等多个部门重重审批，若有些部门不清除官僚作风，在审批程序上仍各自为政，互不协调，很容易令有意参与的工厦业主无所适从，最后意兴阑珊，那幺政策再好，也是枉然。今次，林郑月娥指明由运房局辖下的专责小组提供一站式的统筹支援，这个专责小组能否打通各部门的经脉，将是政策成败的关键。