怎样推行首置上车盘?

李哲

随着施政报告出笼，「港人首置上车盘」终由构想落实成为政策;然而，不少市民却感到失望，毕竟首批单位只涉1000伙，还要等待明年年底才会推出，而所谓推出亦只是放在卖地表里，到真正落成及入住又不知要隔多久。更重要的是，措施暂时尚无具体详情，例如最关键的定价折扣、首期要求、转售限制等，相关细节依然有待研究，须到明年年中才敲定。究其主因，「港人首置上车盘」的「困难」之处，乃在于公私营合作一环，因为一旦处理不善，很容易会被扣上「官商勾结」的帽子。事实上，现时已开始涌现相关质疑及批评了。

为何要公私营合作?

第一个需要釐清的问题是：为何「港人首置上车盘」要以公私营合作模式推出?其实，施政报告已有解答。林郑月娥表示，这是基于不影响现时公营房屋的供应，故相关土地来源将是私人发展商拥有或从政府购买得来的土地。的确，如果将规划为公营房屋的土地，改为兴建「港人首置上车盘」，这肯定会压缩掉公屋及居屋之类的供应，不问可知，势必引来更大反对声音。现在转从私人土地入手，不仅不会影响到基层市民的住屋需要，另外必须留意的是，在政府资助下措施还可更易满足市场上的置业需求，符合「港人首置上车盘」乃介乎居屋和私楼之间新增一层置业阶梯的定位。所以，拿私人土地作为「港人首置上车盘」，并且以公私营合作的方式推出，诚是兼顾上述政策原则的答案指向。

如何避免「官商勾结」?

好了，第二个问题是，若果必须以公私营合作方式推行，则如何能够将「官商勾结」的情况降至最低?其实，只要有效确保整个过程的公开、公平、公正，所谓「官商勾结」的说法就会不攻自破。正如政府向私人市场采购物资，由购买文具到购买仪器之类，难道又是「官商勾结」吗?可见，盲目将所有公私营合作一律视为「官商勾结」，绝对是不必要和不合理的错误指控。

当中，政府怎样向私人发展商购入单位，特别是以什幺价格购入单位，便为衡量有否「官商勾结」嫌疑的重点问题。那幺，如何将公开、公平、公正的原则，套用在购入单位这个步骤上面?笔者有以下建议：但凡日后发展商开售新盘，政府都入票申购若干数目的单位，申购单位必须广泛分布于各幢、各层、各座向，例如是1座10楼A室、2座20楼B室、3座30楼C室之类，其购入价，或发展商的发售价，则视乎单位的楼上楼下、左邻右里的市场售出价格推算，好像邻近单位市价介乎490万至510万元，单位售价便应该处于相关水平之内了;当政府购入单位后，便可转手透过「港人首置上车盘」出售予合资格申请者，而相信在「楼花期」内，当局应能完成程序顺利推售单位。以上设计，不单有助理顺政府向发展商购入单位的价格，而且不涉及地契及卖地条款的问题，可以即时实施，相信发展商也会欢迎政府这个「大客」以市价购入单位。还有一点值得补充，就是政府购入单位的目标，其预计售价应在「港人首置上车盘」合资格申请者的负担能力以内，也就是不应该涵盖千万元以上的豪宅盘。如此的话，「港人首置上车盘」措施恒常化后，也有利发展商配合多建相关价位的新盘供应。

可直接购入新盘转售

对发展商来说，这固然是天大好事。这不是说，发展商得以透过更好价格向政府出售单位，而在于旗下楼盘获得了政府(及「港人首置上车盘」)这个非常稳定的新客源，其新盘得以「悉售」「清袋」的机会无疑大大增加。理所当然地，在需求增加的情况下，或会为当前楼市火上加油。然而，必须全面考虑的是，在更好满足社会置业需求的前提下，任何措施都会产生类似效果，例如，将原本拨作兴建私宅的土地，改划为兴建「港人首置上车盘」，其效果同样是令私宅供应减少，分别仅在于是建成前减少抑或建成后减少，理论上也会刺激楼价上升;至于转向资助房屋的土地入手的话，如前所述，则会影响到基层市民的住屋需要。也就是说，比较之下，从私人新盘购入单位，不单不会带来额外问题，且还更加快捷、更加简单，亦更公开、公平、公正。

「港人首置上车盘」既获主流民意的支持肯定，于此基础上，如何进一步规避及回应「官商勾结」的质疑与指控?此诚乃社会及政府接下来必须共同处理的问题。如果措施又在「为反而反」的恶意操作下无法推行，则香港置业难的问题只怕继续恶化下去。说到底，问题终须切实解决，不能「这又不行、那又不行」地无止境搁置。