【香港观察】土地大辩论叫不醒装睡的人

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学研社研究员 吴桐山

政府正式成立「土地供应专责小组」，检视本港土地供应的长远规划，并提出优化建议，展开一场土地发展的大辩论。笔者对此充满憧憬，但同时毫不乐观。毕竟香港的土地发展困境，有其深刻的社会结构因素。社会上的确有很多人反对发展土地，因为这对其有害无利。换句话说，这些人并非不知道香港人住屋的艰苦，并非不知道改善民生和发展经济都需要开拓土地，而是他们选择了自身的眼前利益为重。在这种情况下，所谓的「大辩论」，企图用集思广益、广纳众议的方式来说服这些人，是不可能的。因为这些人不是不明白，他们只是「装睡的人」。

利益使然而装睡

「土地供应专责小组」一成立，社会上马上有质疑的声音，说小组成员太少本土成员、保育成员，有失公允。但稍一思量，本土和保育人士的一贯态度，就是不用发展、不用开拓土地，要开拓就先开拓政府官员的官邸或者高尔夫球场。这个专责小组如果是讨论如何发展土地的，的确不需要本土和保育人士，因为这些人只会与你争论「要发展还是不要发展」的问题。所以，必须明确，专责小组究竟是讨论「要不要发展」还是讨论「如何发展」，若是前者，不会有结论只能继续蹉跎;若是后者，要本土和保育成员何用?

香港住宅用地只占土地面积的7%，香港的人均土地面积其实比新加坡、上海、深圳这些亚洲主要城市都要多，但偏偏我们的人均居住面积却让我们抬不起头来。香港是否应该多发展土地，这个问题还要讨论吗?当人家的孩子考试都是八九十分，你家的孩子只是二三十分，是否要加倍努力、加强补习，这还需要讨论吗?

但是本土和保育人士背后的确是有相当多的香港人支持的，说到底还是利益使然。根据统计处最新数字，香港自置居所住户在家庭住户总数目中所占的比例是49%，也就是大约一半家庭自置居所。很多老一辈人一早已经供完楼，在靠租金生活。对于这些人而言，最重要是保持楼价稳中有升，租金只升不跌，否则就会影响他们的生活质素。香港过去十几年楼价不断飙升，乃拜土地供应大幅减少八成半所赐(1995年至2004年土地供应7800公顷，2005年至2014年只有1100公顷)。大家心知肚明，如果土地供应回复过去的水平，香港的楼价很可能有不小的跌幅。试想想如果你是一个五六十岁的人，手上有一层楼自住，两层楼收租，每个月靠租金过着中产生活，政府说要大幅开拓土地，对你有什幺好处?中短期的心理影响会导致楼价下跌，但真正填海造地成功，发展新市镇是二三十年后的事，有没有那幺长的寿命看到那一天都成问题。

人口结构是问题根源

香港过去多年人口出生率低，导致人口老化，既得利益只愿守成不愿开拓，才是问题的癥结。要以一场辩论说服这一批「装睡」的人，是不可能的任务，因为在利益面前，再多的大道理都是苍白无力的。

进一步说，为什幺其他城市例如上海、深圳、新加坡，这个问题没有香港严重呢?因为这些城市不断有「新血」涌入。上海、深圳不用说，内地一线城市有其新陈代谢的方式，年轻人涌入一线城市拼搏，导致这些城市实质居住人口十分年轻化，发展的声音远远压过守成的声音。至于新加坡，本来出生率十分低，与香港一样面对严重的人口老化问题，但新加坡政府早已洞察危机，大量引入移民，目标是2030年移民人口要占全国人口的一半，以保持发展的活力。

在特首林郑月娥早前出访新加坡之时，笔者已在新加坡报章撰文指出，人口结构问题才是林郑应向新加坡学习的关键。无论是土地问题、发展问题、创科问题，都绕不开人口结构这个根源。