活化工厦太少太晚

狮子山学会营运总监 白仲祺

葵涌工厦劏房发生夺命火灾，令一直存在的问题再度浮现。很多工厦因为香港经济的改变，令设计的原有用途不再有需求，剩下一栋栋楼宇如果要重建或依照城规会的规则改变用途，业主要付出高昂的地价。

政府上周宣布重新检讨活化工厦政策。所谓活化工厦，是指政府让某些合规格的工厦，能在免补地价的情况下改变地契上的用途，例如从工业改建成商业或住宅等等。这政策只适用于15年楼龄以上的大厦。

可是，这政策被很多人指为利益输送。两栋相若的大厦，一栋楼龄15年以上，而另一栋14年多，外貌间隔分别不大，可是15年以上楼龄的，可以免补地价改建成其他用途，令租金大幅上升，14年多楼龄的则不可。而且，活化工厦是整栋大厦作单位，所以个别单位和业主不会有收益。而最大问题，是需时太久，发展局局长黄伟纶甚至认为工厦劏房问题非短时间可以解决。

狮子山学会当然不认同局长的看法。工厦劏房问题，说到底是楼宇供应与需求不平衡所致。为何工厦业主与租客冒上犯法的风险来租出工厦?租客是否根本不能用同一租金在市区租入合法和适合的单位?而对业主来说，如果有合法途径租出单位，他们为何要冒险?

笔者绝对不是鼓励任何人犯法，亦认为工厦劏房的法律问题非常严重，绝对不能忽视。所以学会建议一个合法和即时能够解决问题的方案：任何工厦，只要经过防火条例检查而通过，而业主和租客同意订立租约，政府便能按照补地价与楼价的比例，让业主收取与租客自行订立的租金后，扣取与补地价一样的百分比，作为库房收入。这样的安排，除了可以将没有火警风险的工厦租与有需要的人，亦免去活化工厦免补地价利益输送的问题。工厦业主收取的租金，已经减去未补地价的百分比。

工厦重建，应是业主按照需求自己进行。可是由于补地价制度的低效率，令很多工厦未能满足香港的土地需求与供应。政府研究将活化计划重新检讨，但笔者认为活化计划未能带来提高工厦剩余单位真正的高效率，始终未能将工厦劏房问题解决。

狮子山学会建议政府立即改善工厦劏房需求与供应的不平衡，在没有安全顾虑下，依靠直接扣取楼价减去未补地价的比例，让业主合法地租出单位。改善工厦劏房问题，同时改善香港最重要的土地问题，令民怨积压能够得到纾缓。