理性平衡发展与保育

周八骏

尽管上一届政府在5年任期内尽力解决地产市场结构性问题，新一届政府仍然面对楼价高企、供不应求的局面。香港社会主流意见把地产市场结构性问题的主要原因归于土地供应严重不足。如何尽快增加土地供应，成了新一届政府甫上任就决心大力解决的主要施政问题之一。据说，不多久，政府就会由专家领导的小组来主持社会各界大辩论，谋求增加土地供应的共识。

土地不足须增供应

在香港，增加土地供应的主要途径不外乎四个：一是填海造地;二是改变土地用途，譬如，改「棕地」为住宅用地;三是旧楼拆了重建;四是把未经触动的土地平整后做住宅用地。第四个途径涉及对郊野公园土地的徵用，因为，香港土地面积约四成是郊野公园，其他的能够开辟作住宅或商业用地的几乎已利用殆尽。

上一届政府在其任期即将结束时提出徵用若干郊野公园边缘土地的建议，某些环保团体立即表示反对，理由是郊野公园需要保育。这就提出来一个问题：保育和发展如何取得平衡?

在香港，这个问题不限于能否动用郊野公园边缘土地，还涉及对于具有历史价值的建筑物的保护。但从目前和今后一段时间来看，主要的矛盾是，如何在保护郊野公园与增加土地供应以解决愈益紧迫的住宅供应短缺问题之间取得平衡?

行文至此，笔者想起6月24日刊于内地《观察者网》的一篇文章，题为《蒙内铁路带肯尼亚「走出非洲」，但它还缺这些东西》。文章作者复旦大学中国研究院副院长范勇鹏这样写：「由中国建设的肯尼亚100多年来第一条新铁路 蒙内铁路开通了。」「在肯尼亚最大的港口城市蒙巴萨，我们驱车前往始发站。」「刚刚离开的酒店不亚于中国的海滨度假酒店，椰树沙滩、红酒牛排、衣着洁净的侍者礼貌地问候宾客。出了酒店，却立刻进入另外一个世界。」「这样的景色，难免让我记起前一晚在肯尼亚首都内罗毕餐桌上听到的一位当地法学教授的话。他反对修建蒙内铁路，因为铁路从国家公园穿过，会威胁野生动物的生活。我问，那人民如何发展呢?他说人民过得很好，为什幺要发展。我指着一桌美食说，铁路至少可以让内罗毕居民吃上更便宜更好的食物，他回答说人们并不一定非要吃这些东西。」

范勇鹏写那篇文章的主旨当然不止于肯定蒙内铁路改善肯尼亚人民的物质生活。笔者联想那篇文章的动机是肯定一个观点：为了一个国家或地区整体和长远发展，必须支付局部的代价;而肯尼亚政府为了国家整体和长远发展，允许蒙内铁路穿越国家公园，是应予肯定的。

徵用香港若干郊野公园边缘土地，带给香港郊野公园的损失，不能与蒙内铁路穿越肯尼亚国家公园对野生动物的影响相提并论。当然，后者带给肯尼亚整体和长远的发展利益，也不能与前者增加香港住宅市场土地供应的意义同日而语。但是，在平衡发展与保育上，二者是相通的。

利益和观念的碰撞

为了达致保育与发展的平衡，必须问的另一个问题是：为什幺有团体或个人反对为发展而局部牺牲保育?在那一类动机的背后是利益抑或观念?如果是利益，那幺，究竟是经济利益抑或政治利益，抑或二者兼备?本届政府动关于如何增加土地供应的社会辩论，必定触及深层次的利益和观念的碰撞。

当前，香港发展所面对的，既有若干既得利益集团与大多数居民之间经济利益的冲突，又有政治团体利用上述冲突争取选票的角力。有一种观点，无论阻挠政府徵用郊野公园边缘土地还是阻挠「棕地」改变用途，背后都有若干大地产商的身影。是否属实，固然需要对具体个案作深入分析以找到客观依据。但是，社会舆论如果支持政府适量徵用郊野公园边缘土地，无疑，能对既得利益集团产生抑制作用。

能否增加住宅供应关乎香港社会稳定。美国利率向上，诚然带给香港楼价以下调或下跌压力。但是，楼价下调甚或下跌，不会自动平衡香港地产市场的供不应求。相反，楼价如果下跌较大幅度，将刺激更多住宅需求。