回归居屋「居者有其屋」应有属性

今日时报评论员 李明生

行政长官林郑月娥新推的六招房策，其中之一是将新居屋订价由市价7折降至52折;那幺，在折扣率增加的同时，转售限制又将如何修改?对于10月份重新开放申请的新一批共3个屋苑的居屋单位，房委会就建议，买家购入后首2年限以原价卖予「白居二」申请者，第3至5年亦只能以未补价的价格转售绿表和白表申请者，到第5年过后才能够进一步选择补价后在公开市场出售。

事实上，房屋是用来住的，不是用来炒的;由政府提供的资助房屋，尤其名为「居者有其屋」的居屋，政策设计固然更应确保居住功能。建议中的新居屋转售限制，正可进一步去除居屋的炒卖功能：当中，首2年须以原价出售单位，就等于说购入者无法投机短炒，因为期内根本无利可图;第3至5年只能转售绿白表人士，有鑒相关合资格申请人的收入设有上限，也意味可从需求角度限制居屋售价不致无止境地大幅抢高;至于5年之后，纵然单位可在公开市场自由买卖，但由于折扣率已从7折降至52折，换言之在补价以后，多约一半的升值利润须与政府分享，真正能够入袋的售楼收益无疑较前大减。所以，根据新建议，新居屋将可更大程度回归应有属性，即都用来满足市民实际置业及居住需要。

然而，在确保置业居住需要的前提基础上，居屋始终要提供一定的自由弹性，包括应该容许一定的保值功能。一方面，因应不同人生阶段，居住需求无可避免会出现变化，故此转售安排必不能够限得太死，例如：一对新婚夫妇起初或只需一个小单位，但两人生儿育女后就可能需要大单位了;反之，原居住于大单位的一家几口，当子女逐渐另外组织自己家庭，父母二人亦可能希望搬回小单位，又或希望套现来迁入长者屋等。当然，建议中分三阶段及最多五年为限，裏面应否作出延长缩短的调整，讨论空间肯定存在，但大原则实八九不离十。另方面，购置物业往往涉及数百万元，这肯定是一项非常重大的开销;若然单位价格遭完全锁死，以致无法跟通胀一起上升，就连最基本的保值功能都欠奉，则恐不是一件好事。所以，居屋多少宜带点市场化性质，不能受制公营二字而过分僵化。如前所述，新转售建议便容许了新居屋买家，既不太多也不太少地享受物业升值果实，这显然是个较平衡的市场化安排;其中，让居屋售楼跟楼市挂，而非跟其他物价包括整体物价挂，亦为一个相对合理合情及尊重市场的做法。

惟说到底，公众除了关注居屋的售价及转售限制，更关注的无疑是居屋的未来供应量。不是吗?如果居屋继续供不应求，动辄面对僧多粥少之窘--试问，即使居屋售价再低、设计上更能保障居住功能，大批受累超额认购而无法购入的市民，岂不注定一而再地望楼兴叹?

所以，社会各界必须以理性务实的态度，在增加土地及房屋供应的大辩论上凝聚共识，从而根本解决长远房屋发展问题;否则的话，巧妇难为无米之炊，香港肯定无法建得广厦千万间，港人亦难免逃不过住得贵、住得细、住得挤的厄运。