2018年内地地价不涨反回调

经历两年「去库存」调整后，2018年内地土地市场在供应上有所增加，进而带动了市场整体成交体量的上涨，二线和三四线城市的成交量同比上涨表现得更加显着。但地价并未随体量而上涨，反而迎来5年内首次回调，市场溢价率降低至冰点，市场整体凉意浓浓。2019年，土地市场各项管理将持续细化，尤其一二线城市供应的土地类型将更加丰富，竞拍方式、出让渠道更加多样化。2018年企业在拿地方面的理性回归也将继续蔓延至2019年，只要楼市、地市及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好，土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行，对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。

从整体市场运行上来看，2018年内地土地市场可谓是「平价走量」，土地成交建面同比上升，但土地楼板价、溢价率走低，流拍概率相比往年也有所上涨，市场处于由热转凉的磨合阶段。成交结构方面，保障性住房佔据一二线城市的比例持续提升已成为不争的事实，未来供地类型、供地渠道的多样性仍会持续提升。年末重点城市已经加速了供地步伐，部分城市的拍地门槛也有所降低。此外楼市方面也有限售鬆动消息传出，种种象表明，政府方面已经在为2019年土地市场的平稳运行预留供应基础和政策空间。

热点城市成交量有望继续提升

纵观2018年出台的各类土地政策，从上半年的限价限售到下半年的加大供给、稳定房价，土地市场在管理方面更加细化，陆续在不同城市进行了土地管理方面「查漏补缺」的工作，深圳严控地块「工改工」、浙江省进行闲置土地清查行动、辽宁省开展大棚房清理行动等均是政府在土地市场管理方面的进一步细化。

2018年较多重点城市的楼板价有所回落，很大原因在于用地结构的调整，租赁用地、人才安居用地、保障房用地等均是2018年土地市场上的「新势力」，2019年土地供应多样化的趋势还将继续，其中农村集体用地的入市流转将会给土地资源紧缺的城市带来一定的新增供应，上海、广州已有农村基地用地入市流转的实例。此外，国务院在年末提出关于用地政策中需要完善养老设施配建的要求，也是满足多层次居住需求的进一步体现。

2018年，在政策持续收紧的一年中，受益于三四线城市大规模的土地供应，内地土地市场在成交规模上仍然同比上涨，而在年末我们已经可以看到，政策已有鬆动象，重点城市更是进一步加快了土地的出让节奏，自然资源部在7月份下发的「增存挂」机制更是督促了城市加速释放手中「存量」供地指标，避免批而未供、土地闲置的局面。在这样的背景下，2019年土地市场在成交体量维持高位的预期依旧存在。同时，在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下，过去一年企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势有所转变，将会转变为回归一二线以及重点三四线城市，此类城市的成交量、价回温可能性更大，2018年末一二线城市流拍情况大幅缓解的现象也已经印证了这一点。

土地价格方面，由于房企已经逐渐回归理性，对拿地的态度更为谨慎，不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率，且资本市场环境走弱的预期依旧，2019年土地整体价格预计将持续走稳，市场也将迎来适合仔细甄别、抄底拿地的新一轮战略发展周期。(2018年内地房地产市场总结与展望之土地篇)

易居(中国)企业集团研究总监 洪圣奇

(逢周二刊出)