原标题：重点城市房价上涨或下跌空间几何？
在多城「限价」背景下，70城房价连涨40多个月之后，个别城市房价开始小幅下跌，但与此同时，全国地价连续5年上涨，2017年平均地价较2015年地价涨幅达75%，各城市造价成本涨幅也不断扩大。在这两方面因素叠加下，房价「硬性成本支撑力」越来越强，房企盈利空间大幅压缩。房价向上的冲动被限价压制，同时下跌的空间也被成本制约，在城市市场行情分化、走势独立的格局下，各城市的走势几何？
房价成本压力呈显着三大梯队
通过对典型城市建筑成本价格与实际房价进行比较，呈现明显三梯队格局。
第一梯队是明显的成本推动型：包括武汉、合肥、天津、瀋阳、南京、杭州等城市，成本佔房价佔比高达七成以上，再加上行销等费用，房企盈利空间极少。究其原因，一方面由于当前多个城市实施「限价」政策，另一方面，当前入市的项目有相当一部分是2016年的地王项目，地价处于历史高位，两方面因素叠加下造价佔比跻于高位，儘管部分项目存在双合同的现象，能够一定程度上缓解部分成本压力，但总的来看成本压力依然处于相对较高的水平，因此房价上涨冲动十分强烈。另外，由于盈利空间较小，房企可能会选择放弃或减少这部分城市的市场布局，导致供求关係紧张。
第二梯队是成本相对适中型：包括上海、长沙、大连、太原、成都、南宁、乌鲁木齐、宁波等城市，成本佔房价佔比约佔四成到七成，总的来看房价相对平稳。这些城市的地价和造价大多均处于中低水平，均不十分「出挑」，或存一定的盈利空间。从区域上看，这些城市大多为相对较弱的二线城市。当然也存在一个例外，上海儘管地价成本佔比高达55%，但由于售价相对较高，造价成本佔比被摊薄至12%，最终使得造价与地价成本之和仅佔67%，总体来看成本也是相对适中的。
第三梯队是成本较低的城市：包括石家庄、重庆、昆明、西安、青岛，这些城市多处于房价相对较高的区域，但是地价均处于较低水平，尤其是昆明，其楼板价仅1255元/平方米。成本价格处于较低水平，房企盈利空间较大。
房价决定因素一：地价
就样本城市而言，造价成本差别不是特别大，增长也相对平稳，决定成本的主要因素就地价水平。由此可见，地价水平是推高房价的决定性因素。说到地价，就不得不提到2016年地王年，多城市地价屡屡创新高，地王频出。按照正常的房地产周期，这些土地早就入市，但是受到限价、限购因素的影响，多项目採取观望策略，相继延后入市时间，截至2018年10月，2016年单价地王TOP30项目中尚有24个项目未入市。
但受市场趋冷、资金周转压力的影响，部分项目不得不入市。由于项目拿地楼板价过高，在限价政策影响下，住宅售价受到限定，单价佔到房屋售价的佔比均比较高，以厦门融创东南福项目为例，其楼板价高达37512元/平方米，但其销售价仅48183元/平方米，地价佔比高达78%，加上造价成本，麵粉价格接近麵包价格，成本推动房价上涨的压力十分巨大。
当然，另有一些楼盘尚未开售，但参照周边同等类型项目销售价格，造价与成本之和佔房价的比重也趋于高位，尤其是前期上海、南京、深圳、厦门的部分地王项目楼板价明显高于周边同等项目售价，在当前较为严苛的限价背景下，推盘即意味着「赔本」，所以很多地王项目依旧处于搁置状态。
房价决定因素二：造价
近年来，全国大部分城市房屋建筑造价水平均呈现逐年上涨之势，从我们选取的21个典型城市竣工造价增长变化情况可以看出，2016年一、二线城市造价的中位数值约为3522元/平方米，半数城市造价水平超过这一标準。
基于对近两年水泥、螺纹钢价格涨幅巨大，对各城市2017年和2018年平均造价水平的预测基于过去5年造价複合增长率推算，结果必然仍相对保守。另一方面，新增年轻建筑工人不足，进一步推高建筑行业人工费成本，使得成本总费用增加，以此来看，实际房屋造价涨幅只可能更高，因此未来房价的成本推动压力将会十分显着。
总的来看，由于当前住房地价处于较高水平，成本也在逐步上涨，综合成本的上涨使得房地产企业盈利空间持续变小。我们认为，在目前的市场状况下，低地价、低造价的西安、青岛等城市房价上冲动力不足而向下有空间。
易居（中国）企业集团研究总监 洪圣奇
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