近日，「广州花都、南沙、增城将放鬆限价」的消息引发业内热议，内容主要包含两方面：一是从10月22日起，南沙、花都、增城的房价将按真实价报备；二是未售未网签的项目可重新申报备案，但只能申报一次，并且现场售价的上下限浮动均不可超过备案价的10%。广州花都、南沙、增城三区为何放鬆限价？此举是否会引发其他城市的跟风操作？对整个房地产市场又会产生怎样的影响？
打击阴阳合同
放鬆限价意在打击「阴阳合同」，使房价回归真实，减轻购房者的购房压力。在限价政策执行前，广州房地产行业「阴阳合同」盛行，这一违规行为一方面容易引发各类房屋交易纠纷，另一方面也掩盖了广州的真实房价水平。而限价放鬆之后，既可以让房价回归真实，增加市场透明度，减少各类恐慌情绪；还能避免「阴阳合同」的存在，避免首付的增加，减轻购房者的资金压力。
广州限价政策规定了签约价上下限的浮动均在备案价10%範围内，相当于把房价锁定在一个合理区间内，并且目前调整政策仅涉及南沙、花都、增城三个远郊区域，这三区均是广州供应较为充足的区域，并且房价相对较低，据CRIC统计，2018年9月三区商品住宅成交均价仅在1.3万元人民币/平方米，不及中心城区平均房价的三分之一。因此，即使三区放鬆限价，也并不会诱发房价的大幅上涨。
儘管目前部分城市出台了一些房价调控政策，但仅仅只是个案，总体上看调控政策并没有出现实质性的转向。多个城市的房价调控增加了很多附加条件，例如武汉只可以调高部分高价楼盘的售价，南宁部分楼盘可通过精装修调高售价，而广州只是对局部放鬆限价，这些个案并不代表整体调控政策的放鬆，只是因城制宜地解决各城市目前房地产市场中存在的问题，是为了更好的推动房地产市场的健康发展。
总的来看，当前房地产政策的主基调依旧是「遏制房价上涨」，尤其是无锡、福州、济南那些房价上涨压力大的城市限价政策仍需要从严执行，以竭力保持房地产市场的平稳发展。
做好应对措施
近期房地产市场明显进入调整期，多地项目开盘去化率显着下降，品牌房企降价促销不断，同时土地流拍现象依旧普遍，种种象均表明房地产市场正在「转冷」。对于房价已经开始调整的城市要加大力度稳房价，广州此次限价政策中提到的「签约价下限不能超越备案价10%」，很大程度上控制了房价下调的幅度，进而使房价在合理区间内运行。
弱三四线城市由于前期房价的快速上涨已然超越了当前居民的购买力，再加上部分城市的需求过度透支，导致房地产市场存在极大的不稳定性。市场一旦出现回调，恐慌情绪会很快蔓延，因此弱三四线城市更要做好应对价格回调的预警机制。
总体上看，当前房地产市场正处于调整期，市场对各类信号极其敏感。但是面对市场「转冷」的事实，既要密切关注各类政策动向，但更要理性对待，广州局部放鬆限价意在解决问题，遏制市场乱象，让房价回归真实水平，不宜作过多的解读。
易居（中国）企业集团研究总监 洪圣奇
（逢周二刊出）
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