新鸿基比盖茨更有钱！

今天想同大家计计数，算一下香港最大地产发展公司新鸿基地产(016)的真正价值究竟多少？

现时新鸿基地产的市值大约是3358亿元，市盈率是6倍，去年在发展物业方面，赚162亿元；至于租金收入，则远远比物业发展为多，达到236亿元，扣除成本后，也有186亿元。

市值1.18万亿元

以上数字好像没有问题，但其实犯了一个会计学上的大毛病，就是租金收入并不能用市盈率去计算，应该用回报率去计算。一般来说，买楼收租的回报率在2%至3%之间，越是优质物业，回报率越低，这是定律。

如果有236亿元的租金收入，以回报率2%去计算，新鸿基地产的市值便有1.18万亿元，这还未算它的物业发展收入。相比之下，盖茨的身家也只有7000亿元，新鸿基可比他有钱得多！

资深投资人、合众会会长
周显

(逢周五刊出)