科技将如何冲击房地产

Amazon改写了书籍交易市场的格局，Uber亦对计程车服务行业带来巨大冲击。

环球科技巨企的崛起将会对房地产投资产生愈来愈大的影响，从环球经济的角度分析房地产的前景未必準确，因为较难知晓好消息或坏消息将会来自何处，以及市场会作出什幺反应。

推动城市形成

我们认为，目前全球正处于自工业革命以来最快速的增长时期，已对我们居住的地点以及使用建筑物的方式产生深远的影响。

当全球于19世纪中期实现工业化时，新建的工厂需要依靠资本形成以保持增长。重要的是，促成资金流动的银行家、律师及会计师不需要居住在工厂附近，这些从事白领工作的专业人士开始组成较大型的城区，即「城市」。

新科技的诞生(低廉的邮资、电话及电灯)意味城市中的建筑物能够在更遥远的地方继续为重工业提供服务。科技发展推动城市的形成，是城市发展史上的重要转捩点，而我们现时正处于第二个转捩点。

形成赢者通吃局面

现时与19世纪之间的差别，是当时最大规模的僱主是位于城市以外的地方，如今的大型科技公司却需要位于城市之内，导致公司对某些地点的需求会增加或减少，称之为重新中心化效应。

这些科技龙头是大型僱主，对受过良好教育的劳动力有庞大需求，与工业革命时期的大型僱主(工厂)不同，科技公司需要建立在城市中，从而吸引具备合适才能的僱员，并利用城市的公共交通系统供僱员往返工作地点，科技行业是重新中心化的重要原因。

这方面的科技需求，会对城市的发展表现产生影响，随更多区域中心被边缘化，环球城市的经济实力已出现分化，只有少数城市能够容纳最大型的僱主，从而形成赢者通吃的局面。

重塑实体零售业格局

另外，科技公司不仅会提供大量的就业职位，亦对城市的经济状况产生影响，同时也能改变这些城市的房地产的需求模式，所以科技正在改变我们使用房地产的方式。

以商业为例，目前网上交易佔美国零售销售总量的比例为16%，这种转变影响了零售商并重塑了实体零售业的格局。由于传统商店需要採用电子商务技术取代实体店用户，若尚未使用电子商务形式的零售开支佔零售销售总量的84%，实现全面网上交易仍需要经过一个漫长的过程。目前，已有许多百货商店关闭，而众多其他企业纷纷臣服于Amazon的强大力量。

同样，现时的状况与工业革命时期的共同点非常明显。在维多利亚时期，製造业的进步开启了众多全新的需求领域，并导致社会发生巨变。回到当今的情况，科技正对我们生活的几乎所有领域产生影响，并重新划定各领域之间的边界，我们购物、旅行、沟通及获取资讯均是透过手持式设备进行操作，这种改变带来的影响正为投资回报带来的动力。

重塑房地产行业格局

新科技的使用及应用正在重塑房地产行业的格局，举例指，随网上购物带来的快递包裹不断增加，仓储的需求持续上升，数据传输及储存的需求增长已推动数据中心的需求上升，为满足不同工作模式的需要，灵活办公场所(共享办公空)供应商的需求不断增长，导致实体零售店的需求下降，而去中心化写字楼空间的需求亦下降，证明若企业未持有适当类型的物业，则企业的投资极有可能已经面临科技方面的实质性危险，正如Amazon改写了书籍交易市场的格局，以及Uber正在对计程车服务行业带来巨大冲击。

行业之间的边界正在改写，「搅局者」正在涌入各行各业，房地产行业无法倖免。我们认为这种改变尚未到达尽头，这种趋势远未结束，一系列广泛的改变仅是刚刚开始。

一个有趣的悖论是远程工作能力并未造成去中心化的结果，灵活办公场所供应商的崛起证明，技能的集结对于构建网络比以往更为重要，因为差异在于每天工作的地点并非位于同一处建筑物，不同于在家办公，科技令我们能够在几乎任何地方办公，我们正在进入远程工作的时代，而灵活办公场所供应商WeWork正在推动这种趋势。

目前，大型公司正在将更多人员集中在较少的地方，而科技正在改变需求模式，这会为某些类型的房地产带来巨大价值，并会令其他物业变得过时。

施罗德环球地产股联席主管 Hugo Machin