居民收入增加 企业加快扩张 内地商场股看俏

今年上半年一众内地龙头商场股交出不错的成绩单。市场普遍认为，内地零售市场表现有望继续走强，带动商场租金企稳，大悦城(207)、华润置地(1109)及龙湖地产(960)在此背景下纷纷加快扩张脚步，最后究竟哪家能够跑出?今日时报记者王理琪

世邦魏理仕最新《全球购物中心发展》报告显示，2016年全球购物中心项目开发呈现整体放缓趋势，惟内地零售项目开发热度不减，在建购物中心总面积3350万平方米，占全球总面积近60%;内地更以575万平方米的全年新建面积再次位居全球之首。

在内地居民收入连年增长、一线城市中产阶层崛起的背景下，中高端商品消费占据了居民生活的重要位置。现时，购物商场已经慢慢适应网购的冲击，一方面因为电商发展业已成熟，在高基数效应下，电商增长将会放缓;另一方面，内地中高端购物商场均向体验式消费转变，加之国际大品牌店近年来的进驻，令消费者愿意走进线下商场。

大悦城、华润万象城、龙湖天街等均是内地家喻户晓的购物中心品牌，从2017年上半年业绩来看，大悦城、华润置地、龙湖地产三家上市公司物业租金方面表现均有不俗增长，较为惹人关注;而三家购物商场在运营方面又各具特色，在内地零售业进入复苏甚至是强劲增长的周期下，或会率先受益。

大悦城：目标客户定位精準

大悦城一直本着持「年轻、时尚、潮流、品位」的品牌内涵，聚焦18至35岁的年轻新兴中产目标客户群的精準定位，令公司这10年间迅速崛起。上半年，大悦城销售同比增长13.3%，人均销售同比增长14.6%，租金同比增长10.7%。

在商业地产方面，公司一直采取自己开发自己经营模式，盈利几乎只有租金，令回报周期十分冗长。不过，大悦城的第一间购物商场「西单大悦城」在第一年就实现盈利，是不多见的，在当年算是一炮而红。

经过十年的成长，大悦城已经成为最迅速转型的商业地产商，那就是变重资产模式为轻资产模式，以轻换快，令大悦城品牌的购物中心迅速扩张。

同时，大悦城的成功利刃就是他的品牌塑造和经营管理团队，这也意味着大悦城具备转型为「轻资产」模式的条件。市场认为，转型为轻资产模式后，除了量的明显增加外，收益模式亦会多元。

华润：租金收入增长强劲

华润在购物中心运营方面是老手，其购物中心品牌万象城更是聚焦一线城市、重点二线城市，定位高端。从上半年业绩来看，旗下购物中心平均租金收入增长达到16.4%。

华润万象城现分布于深圳、杭州、瀋阳、成都、南宁、郑州、重庆、无锡、青岛、合肥、赣州、温州、西安。除万象城外，华润旗下还有五彩城同万象汇购物中心品牌，由以万象城最为出名。在众多购物中心中，租金增长超过20%的达到8个，而成都万象城租金增长更高达31%，这与其品牌调整、品牌塑造有着直接关系。

在租金强劲增长下，华润放出豪言，指将在未来30个月再开21个购物中心，将购物中心数量翻倍。突然间爆发式开店与华润过去几年的暗自部署有关。在过去几年，华润置地通过拿地自建、同企业合作、小股操盘等方式，在全国各地积累了一大批商业物业资源，而这一批项目即将在未来的1年至2年集中亮相。

市场预测，华润置地租金将继续有强劲增长，达到20%亦不无可能，这主要得益于其市场规模与品牌效应，在内地零售复苏周期下，首先受益。

龙湖：上半年租金收入亮眼

在大悦城、华润纷纷加速扩张下，龙湖地产亦于今年中期业绩会扬言，商业部分在2020年将达到60亿元(人民币，下同)的租金收入目标。观其上半年业绩，其中投资性物业租金收入增长28.8%至11.4亿元，全年的商场租金目标收入25元。尽管这个数字已经很是亮眼，但距离60亿元的目标，是否太过激进?

从商场数量上看，龙湖的目标是在2020年建设超过40座商场。截至2017年中，龙湖在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安等城市累计开设商场数量达到22个，意味着商场总量几近翻番。因此，如果龙湖在租金收入每年保持25%上下增长幅度的话，达成60亿元的目标并非没有可能。