房地产信託收紧的背后

进入下半年以来，在上半年发展得顺风顺水的内地房地产信託突遭「变故」，受到来自金融监管部门的特殊「问候」，包括中融信託、中航信託、光大信託等知名信託机构都传出被要求控制房地产信託规模、注意防控相关领域的金融风险。

在银行信贷和公司发债收紧的情况下，房地产信託在上半年成为很多房企的「救命稻草」。由于具有较为宽松的融资环境，不少房企纷纷转向信託公司进行「补血」，这就导致了上半年房地产信託的增长速度和规模同比大幅增长。毋庸置疑，上半年托资金过多地流向房地产领域，是助推今年土地市场过热的重要原因之一。而房企拿地热潮的出现，又导致了房地产市场的持续「高烧」，这明显与「房住不炒」整体楼市调控政策不符。因此，监管层祭出大招也算是情理之中的事，市场对此应早有预料。
从目前的情况来看，无论是房地产开发商，还是为之提供融资渠道的信託公司，目前多少都有点抱?「赌国运」的心态，即认为中国政府不会允许楼市出现问题，因而可以大胆放手一搏。但实际上，近来一些房地产信託公司却不那幺走运，接连被爆出不幸「踩雷」，部分房企到期的借款已经无法偿还，致使信託公司损失惨重。可以看到，由于前期发展速度过快、过猛，信託领域相关的风险正在逐渐积累。因此，从这个层面来说，监管层此次「出手」，也算是够为及时。
房企融资环境全面收紧
从监管层的操作上来看，此次并未采取「一刀切」的手段，而是对每家公司提出差异化的要求。整体来看，此次监管约谈针对的是高风险、高杠桿等房企的融资乱象问题，目的无非是规范市场，引导房地产信託的健康发展。目前而言，房地产信託依然是信託公司的优质项目，监管层没有明令要全部叫停，仍然留有「口子」，即如果能够满足相关政策开具的条件，开发商依然还能进行信託融资操作。只不过，目前市场整体的大环境已然发生变化，房企的信託融资成本料将会水涨船高。这对于依赖房地产信託的房企来说，无疑构成巨大的杀伤。
按理说，本来信託平均12%－13%的融资成本已经足够高，如果再加上政策的收紧，很多房企可能不得不另寻他途。但现实情况是，房企的融资渠道可能已经所剩无几，在严控信贷资源流入房地产市场的背景下，不仅信託融资的渠道收紧，最近房企海外借债的渠道也被封得死死的。根据监管层最新发布的规定，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，并被要求制定发行外债总体计划。如此看来，中国高层对于楼市房风险的态度非常明确，对楼市投资投机行为严防死守的决心不可谓不大。
总而言之，无论是此前监管层相关领导人的发声，还是最近市场政策的收紧，都能够明显感觉到房地产信託已经成为金融监管的重点。在进行余额管控的前提下，下半年新增信託的规模可能很小，守住某个存量底线，料是下半年的政策发力点。