棚改收紧转折信号？

灵童

近来山东荷泽试水取消限售，结果一个四线城市楼市消息上了头条。从表面来看，这只是楼市变奏曲中的一个极小音符。但是从深层来看，就不那幺简单。

据统计，棚改大省山东计划2018年开工84.3万套，其中菏泽市开工12.7万套，居全省首位。一方面棚改在加码，另一方面自今年6月以来，棚改货币安置就处于收紧阶段，一刀切的政策与地区差异的矛盾在这裏交织碰撞，能不引起火花才怪。

在挖掘棚改收紧让荷泽与调控政策唱反调的背后，也很清晰地看到，棚改收紧已深刻影响到楼市成交。地处深圳市龙华区，靠近地铁站的旧改盘，儘管广做宣传，并且折扣打到约92折，但却未出现疯狂抢购的场面，600余套房源，均价5.88万（周边二手房约在7万左右），半个小时约卖出360余套，销售约5.2成。

如此好地段的一线城市旧改房，销售如此不温不火，就更不用说三四线城市的旧改房。棚改收紧与二手房交易的降温，正在席捲整个中华大地。从坚决扼制楼价上涨，到防止楼价下跌，政策调控正处在一个度的考量关键期。

而且，比这个更複杂的是国际债务屡创新高，受此影响，全球处在一个资产下跌的大周期中，在这样的大背景下，中国楼市很难独善其身。多重因素的叠加，加剧了棚改收紧的不确定性。

供需天平发生偏移

棚改货币安置推广阶段是棚改高速发展时期，现在货币化去库存任务已基本完成，正逐步退出。因此从长期趋势来看，棚改收紧是大趋势，不太可能出现政策上的反覆，只是在收紧的力度和收紧地区差异上进行调控。

这从另一方面也看到，由棚改货币化所推行的定向货币宽鬆也将会不断走下坡路，势必影响到楼市的整体需求，使供需天平发生偏移，在这个偏移过程中，不少人惊呼楼市拐点出现了。

到底是否拐点到来了，跟棚改到底有多大的关係，就不得不提到另一个数据，中国的城市化进程，14年前启动棚改的时候，中国城市化率还不到四成，而现在城市化率已接近六成。也就是说，棚改的推进与中国城市化现代进程中处在一个平行线上。任何国家的楼市，当城市化发展到一个较高阶段的时候，需求都会明显放缓，中国也不例外。与西方发达国家城市化75%相比，中国城市化还有一定的增长空间，但是作为一个幅员辽阔、发展又不平衡的国度，现在进行大面积棚改的地区，已错过了城市化进程中最好的阶段。因此，灵童以为，对三四线城市而言，棚改政策收紧所产生的冲击更大，用楼市转捩点来形容或许不为过。