楼市，秋后不是冬

作者：路人甲

除旅游外，十一黄金周同时也是内地楼市的风向标。纵观1998年第一次房改以来的30年房地产业发展史，全国性重磅楼市调控常常在此期间发布，今年假期，虽无楼市新规发布，但市场本身却也传来了重要信号。

会破例入冬?

多地中介反映睇楼的情况与平常没差别，并未出现购房者假期大规模看房的现象。无论是购房者、中介还是开发商，都多少感受到了市场的凉意。更有江西上饶碧桂园6日传来因降价售楼处被砸，杭州、上海、安徽等多地上演退房潮。

如果说此前率先退烧的深圳因楼价连跌22个月、因平均每月跌了数元钱，而遭一片嘲笑，那幺此刻全国性的凉意阵阵，则入秋已成定局，楼市终于盼来了拐点，相信无数刚需客将露出一丝微笑。

秋天来了，冬天还会远吗?会否迎来无数人盼望的楼价暴跌的寒冬?地产大佬施永青，曾经阐述一个完整的地产周期分成四个阶段为复苏期、高涨期、调整期和萧条期，可形象地对应为自然界的春夏秋冬。

在房地产萧条的冬天，楼价腰斩或以上，售楼处近乎无人问津。近年本港曾经历2次楼市寒冬。1982年关于香港前途问题的中英谈判的遇阻，一下子就把楼市泡沫戳破了;还有1997年的亚洲金融风暴，楼价最高暴跌70%以上。

但迄今为止，内地楼市还未经历过一次完整的春夏秋冬的周期。为什幺呢?从宏观上搜索，最主要的有三点。其一，发达经济体的楼市周期，是建立在早已完成的城市化基础上，而内地正在经历人类历史上规模最大的城市化浪潮。其二，进入21世纪以来，凯恩斯主义或新凯恩斯主义大行其道，世界各国的宏观经济周期都被熨平，削平了波峰和波谷。从属于宏观周期的内地房地产行业周期，也必然受到影响，本应出现的楼市寒冬被作为波谷而削掉了。其三，自2003年8月，国务院史上首次将房地产业定义为「国民经济的支柱产业」以来，虽然近年不再强调，但实际上房地产业一直处在支柱地位。每一次政府出手调控，网民们总一厢情愿地以为是为了降低楼市价格，其实，只是为了防止支柱的崩盘。

那幺，这一次内地楼市立秋以后，会不会破例再入冬呢，前述支撑楼市无冬的三足鼎立并没有改变的迹象，例外也就不会到来。

这个秋天会有多长?

房子属于投资品，不是消耗性的消费品，消耗品在价格下跌的时候，需求会增加。鲍鱼的价钱便宜了，我没吃过的，也会去嚐嚐，它会吸引新的购买力。但楼价下跌的时候，不容易吸引买家，因为买了之后会亏损，又不能把它吃掉，还须一路持有，所以楼价下跌时较难产生新的需求，反而会逼人家卖楼，这也是典型的投资思维，但大多数刚需客也容易从众，总认为可以再等等，后面的楼价兴许会更低，经验证明，这往往是错失良机的陷阱。楼市之秋，正是刚需从容挑房的好时期。

既然中国楼市不会有冬天，既然秋天是挑房的好时机，那幺此轮调整期的秋天会有多长?这对于所有刚需客，是一个不能忽略的问题。

专家们或用各式的理论模型来做推演，但做为普通消费者，窃以为，也可做出经验主义的判断。每一轮的楼价暴涨，都是以刚需的购买力与楼价的平衡点为起跳点的，随之楼价越涨，购买力越落后，当这种不平衡达到极限以后，楼价就开始停涨或下跌，以等待购买力追上来，再次达到曾经的平衡点后，楼价再开启新一轮行情，周而复始。

以深圳为样本，2014年9月30日，当时的「9.30新政」出台，深圳楼市开始启动快速上涨，可以设定此时为当年的平衡点，当时的全市楼盘均价为2.6万每平米左右，现在的均价约为5.5万元每平米，价格翻番还拐了一个弯。也就是说，以城镇职工平均工资为主要标誌的购买力，也必须同样要比2014年翻番，才能达到当年的那个平衡点，再迎来新一轮上涨的春天。据查深圳城镇职工平均工资为年均增长10%左右，也就是说要比2014年翻番，需要7年左右时间，如今已经过去了4年，还剩大概3年，如此，入秋后的36个月调整期，正是刚需从容挑房的机遇期，这也正是黄金周楼市所传达出来的重要信息。