路人甲
日前深圳推出6.5楼市新政，在全国引起极大反响，更被舆论称为第二次房改，显然这不是一次普通的楼市调控。
实乃方向性变革
深圳未来18年的住房总供应量拟170万套，其中，商品房佔供应总量的40%;人才住房，佔供应总量的20%左右;安居型商品房，佔供应总量的20%左右;公共租赁住房佔供应总量的20%左右。
也就是说，政府主导的保障房佔60%，在简单数字的背后，实质上这是一个方向性变革，而且是全国首例。新政一旦落地，意义重大，影响深远。
1998年内地实施全面市场化房改，20年的实践证明，与科技立国的战略背道而驰，而深圳新房改显然让全国人民看到了纠编的希望。
否定之否定，说起来容易做起来难。深圳的二次房改要推向全国，但前提是在深圳必须取得成功。但在落地的技术层面，新房改的制度设计或存在一定的缺陷，如想不出解决办法，新政或将成为放空炮。
新房改对应未来18年深圳新增人口500万，建设住房170万套，但其中对于现有的常住人口天量缺口却并未顾及。
据估深圳管理人口近2000万，常住人口近1200万。而深圳已建售的商品房约为130万套左右，按每套住房3.2人的标準测算，现在商品房只能覆盖人口400多万，那就是说，还有800万人口有?强烈的住房需求，按照新政6：4比例，需要150万套保障房和建设100万套的商品房。所以未来18年总缺口是170万套加上250万套。如只拟建100万套保障房，根本达不到60%的政府主导型改革目标，仍然只是微调，而不能做到政府主导的长效机制。
倡选城中村突破
要建设420万套住房，地从何来?深圳生态控制线外的总建设用地970多平方公里，基本耗尽，只能是在存量土地上打主意。
实行旧改，官方试图以「老旧」多层住宅为突破口，但已事实证明是很难突破。2010年，深圳市试点商品化旧改，8个老旧住宅小区成为第一批吃螃蟹者，8年过去了，除鹤塘小区外无一不烂尾。而现在深圳出台老旧小区实行棚改，除了回迁房外，其作全部建设保障房。把商品房性质的老旧小区改造成保障房小区，拆迁户的回迁新房市场价值将比全商品小区的新房价值贬值40%以上。那幺如果说商品房小区的市场化旧改受阻于5%左右的钉子户，那幺政策性棚改或将受阻于95%的钉子户。
试问出路究竟在哪裏?选择主攻点，显然应该是城中村。深圳1000多座城中村，实际上一直承担?廉租房的功能，但在此前的旧改中，如岗厦村、大沖村、白石洲成功地改为豪宅小区，这让中低收入者的房源越来越少，指责声浪不少。实际上，市场和民意反对的不是城中村的拆建，没有髒乱差的新房子谁不喜欢?而是反对的旧改后失去了实际上廉租保障功能而成为了豪宅。如果政府主导保留并扩大廉租保障功能，城中村旧改应该是越多越好。
据估深圳城中村已建成住房面积有4亿平方米，只要提高容积率1倍，重建面积达8亿平米，将可以提供660万套以上的保障房，足够存量和增量的总需求。其中的多档次的廉租房更可以容纳多层次外来务工人口。提高开发强度，选择城中村做为新房改的突破口，才能让新政落在实处，而不放空炮。
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