一线二手房为何冷热不均

作者：灵童

上海外环9折楼盘不鲜见，统计显示，上海、北京部分区域二手房成交价格环比跌幅达10%以上。不降价就卖不掉，是目前北京和上海二手房市场的普遍现象。伴随议价空间的拉大，成交量也明显呈萎缩之状。

经济中心南移带动

但成交低迷并非一线城市的普遍现状，深圳11月各区二手成交皆大幅上升，其中罗湖增幅高达44.2%;盐田也上升31.8%。与深圳二手房成交热闹几乎同步的是，广州楼市也在11月走出了量增价稳的走势，甚至创下了今年广州一手住宅网签量月度第二的位置。

一南一北的内地一线城市，在二手房成交上却出现了冷热不均的情况，这多少给人有反常的感觉。为什幺会出现这种状况?有人将原因归结为，北京是目前中国楼市中调控最严格的城市，雄安新区也分流了北京部分职能，房价下行不值得奇怪。而广州在一线城市中，是上一轮楼市大涨启动最晚的，2016年，当京沪楼市轮番大涨的情况下，广州楼市却显得异常的理性、平稳，慢了好几拍，因此被视为一线城市的价格洼地，有一定价格优势的广州，今年来也是一线城市中表现最抢眼的。

对于这样的分析，笔者以为只是在就事论事，而没有看到一些趋势性的变化。普华永道每年都会出《机遇之城》中国区报告，回顾近几年的报告发现，中国的经济中心在南移，北方的机遇之城不论从数量还是质量上来说，都明显不济南方。人才随机遇而走，当南方的机遇明显多过北方的时候，那幺人才就会更多流向南方。深圳之所以11月二手房成交旺盛，相当程度上是与人才需求相呼应的，每到冬季北方雾霾盛行的时候，北方的一些研发团队蜂拥南下，到深圳安营扎寨，成为中国人才一种候鸟式迁移的真实写照。

粤港澳大湾区影响广

经济重心南移，再伴随着粤港澳大湾区由概念不断变化现实，今年两会，大湾区首次写入总理工作报告。7月，习近平主席亲自见证三方签署大湾区框架协议，十九大以后，大湾区城市群规划公布，未来还会推出多个细化的方案，在大湾区启动以及发展的整个过程中，谁会是其中最大受益者?眼下可以看到的是，广州和深圳在大湾区背景下，其所处的国家战略地位都有明显提升。并且，作为对接海上丝绸之路枢纽的大湾区，深圳和广州被赋予了更多的想象空间，一些在别的湾区短时间难以推行的试验，都有可能在粤港澳大湾区先行先试，这一切都让大湾区始终处于中国改革开放的最前沿。这种时代的机遇将带来大湾区巨变，作为其间中心城市的广州、深圳，当然是近水楼台先得月。

作为中国国际化程度最高的大湾区，这里是接轨国际，以及引入国际成功经验最佳的试验场。从这个角度上来说，广州和深圳将始终处于中国经济焦点的位置。加上粤港澳大湾区的目标是打造成国际的创新科技中心，目前深圳在这方面最有产业基础和市场潜力，完全有可能充当领跑者的角色。这样一来，深圳就不只是中国的深圳，它是全球的深圳，就如同硅谷是领先全球科技的硅谷，对于这样能让创业者和技术革新者热血沸腾的城市，深圳楼市想冷都不容易。

但这不代表笔者由此就以为深圳楼价会来一次暴涨，因为就在一年多前，笔者就说过，高楼价 深圳你拿什幺留住人才。因此深圳要成为全球科技中心，不让楼价飞起来，是其中关键因素之一。