标普：港楼市较1997年健康 料楼价再升5%

【今日时报网讯】记者曾浩荣报道：临近农历新年，国际信贷评级机构标準普尔亦「凑热闹」大谈港楼未来1年走势。该行昨日指出，预计2018年香港楼价仍然上升，幅度最多达5%，并强调相比1997年，目前楼市较为健康，地产商资产负债表亦稳健，难重现大跌。

标普信贷分析师Esther Liu于网上会议表示，香港楼价难维持去年12%强劲增幅，今年增长预期放缓至0%到5%，主要可见下行风险，包括美国加息、楼市供应增加及中小型单位价格或回落等风险。

细单位回落风险最大

Esther Liu指出，2017年细单位(实用面积低于430平方尺)楼价增长较大，主要由于总楼价较低，加上发展商提供高达80%按揭比率，吸引了一批不能获得传统抵押贷款的买家。标普注意到，有关细单位尺价已超过较大单位水平，这更受息口调升影响，导致一旦楼市价格向下，跌幅会更为严重，回落风险亦最大。

至于楼市供应方面，标普指出，香港运房局预计在未来3至4年供应约9.8万个单位，摊分至每年约为2.45万个单位，相信有关供应量增加下，会令价格增长缓慢。值得一提的是，3个月香港银行同业拆息由低位增加了约70个基点，相信反映市场逐渐感受到累积加息影响。

虽然标普料楼价升幅放缓，但相信香港地产商未来1至2年的信贷评级将继续有所支撑，包括内房来港投地参与率减少、农地转换步伐加快、零售需求复苏及写字楼租金企稳等，而强劲财务基础，令香港地产商可应对在市场不明朗因素。

农地多的发展商最有利

Esther Liu又指出，农地改划政策对新地(016)、恒基(012)等有充足农地储备的发展商明显有利，相信有助他们增加土地储备及增加市占率。零售市道回稳，奢侈品销售额增长则有助推动信置(083)、太古地产(1972)及领展(823)等有众多商场企业的租金收入。

此外，标普提及，长实(1113)缺乏土地补给，料在香港市场份额将逐渐下降，但长实有良好再投资能力及稳定增长资产，有利其财务能力。

【拆局解码】八成按揭年轻一族难抵挡

标準普尔认为细单位风险大，随时会随加息而明显回落。事实上，有关说法并非新发现，惟在楼价越升越有及按揭成数趋紧下，细单位的年轻族买家只会浪接浪，因为对他们来讲，细单位似乎已成上车唯一方法。

按现时金管局规定，购买楼价451万至700万元香港物业，最高可承造六成银行按揭，即买家要支付180万至280万元首期。而首期，对于大多年轻一族是难以应付。

低于400万元至450万元，可透过按保计划，最高可承造八至九成按揭，买家只需付首期为40万至80万元。当然至于400万元楼，撇除郊区及未补地价房屋，在香港选择十分少。

楼价贵没选择

因应有关需求，不少发展商推出面积十分细的细银码盘。例如日前开卖的马头角津汇，该盘就有1伙面积245平方尺开放式户，最高折实价计，低至399.9万元。

为解决年轻族买家上车难问题，部分人士近期建议政府可考虑针对首置客，放宽按揭成数。而政府早前亦有露口风或会放宽按揭成数措施，惟强调在楼价有可能向下阶段，放宽按揭成数，对首置客亦有风险。