加息影响楼市有限

联储局自2015年底踏入加息周期，过去两年已多共七度加息，官方利率上限由原先0.25厘升至2厘，虽然本港对应的金管局贴现窗基础利率在联繫汇率下同步上升，但银行的最优惠利率却未有跟随。不过近日本地多间银行接连上调按息，究竟最优惠利率何时上调?对本港楼市有何影响?

图一显示，香港最优惠利率虽然与联储局官方利率及一个月港元拆息短线出现背离，不过在联繫汇率下整体同向。其中可见，当联储局官方利率低于2厘及一个月港元拆息处于零息水平时，最优惠利率均保持横行(黄框部分)。然而，当联储局再加息一次，其息口将高于2厘;而一个月港元拆息自2017年底开始平均处于1厘以上;由此估计，本港最优惠利率应于9月开始见上调压力。

不过，美国加息及港银上调按揭利率对本港楼市影响很大吗?虽然市场不时担忧美国加息将令楼价回落，但图二可见，其实联储局官方利率于1992年第四季及2004年第一季见明显按年上升，但本港楼价继续保持增长(黑框)，可见两者不存必然反比关係。

至于港银上调按揭利率的影响，举个例子比较清晰(表一)。假设两人家庭买入市区800万元楼宇，选择六成按揭，分25年还贷;若按H按计算，新封顶比旧封顶多0.2厘的话，每月需要供多接近500元;若按P按计算，新P小幅上调0.25厘的话，实质利息由2.15厘上升至2.4厘，而每月需要供多接近600元。

虽说每人价值观不同，但能负担此物业，并按五成压力测试推算的话，该两人家庭月入应在43000元或以上。回头一算，其实新旧H及P按差额分别只佔收入1.1%及1.4%。由此可见港银上调按揭利率的影响其实小得很;若然P持续上调，买家当然选择H按较为优惠，结果最终对楼市影响亦不大。

那幺楼价前景如何?参考图三，可见楼价按年增长与本港名义经济增长紧密同向，回归分析得出两者统计因果成立，而楼价增长更反映约三季前的经济增长。本港经济在过往一年保持良好增长，按红箭预示料本港楼价按年增长在未来三季仍见温和上升，但增长速度明显是近七年较低的水平。综合上述可见，美息上升及港银上调按揭利率影响楼市有限，然而楼价在经济增长支持下，料未见大跌市。

交通银行香港分行环球金融市场部 袁沛仪