【香港观察】正视地产市场下跌风险

本港楼市有爆破风险。

作者：周八骏

香港地产市场显示下调的徵兆。

5月26日，渣打和中银香港宣布，以香港银行同业拆息为基準的新造按揭利率上调0.1厘至H+1.4厘;以最优惠利率为基準的新造按揭利率也上调至2.25厘。5月27日，汇丰和恒生相继宣布，提高新造按揭利率0.1厘至H+1.4厘，恒生还宣布以最优惠利率为基準的新造按揭利率也调高至2.25厘。四大银行占香港按揭市场的份额逾七成，标誌着自2015年底以来香港银行界的按揭利率「减价战」结束。

下跌风险不容低估

5月29日，香港金融管理局总裁陈德霖称，虽然金管局已推出8轮「逆周期」措施，但是，香港地产市场仍有过热风险。现时按揭利率仍低，但是，无论自住或用来投资，买楼仍旧是一个高槓桿和大额交易。目前，供款相对于收入的比率为71%，虽较1997年的106.8%为低，但那时按揭利率逾10厘，而目前仅约2厘。如果按揭利率上升，供款相对于收入的比率必定上升。陈德霖提醒，随着美国利率上升，香港利率可能上升。目前，香港楼价相对家庭收入的比率已升至近16倍，较1997年楼市泡沫爆破时的14倍更高，楼价与购买力脱节的情况越来越严重。

值得重视的是，随着按揭利率上调，香港地产市场下调会否演变为下跌?

冷静地看，下跌风险不能低估。

香港金管局采取8轮「逆周期」措施，加上特区第四届政府一而再、再而三地「加辣」，货币政策手段与财政政策手段双管齐下，不仅未能遏制楼价上升，相反，楼价突破1997年高峰而不断刷新历史最高纪录，「高处不胜寒」。严重泡沫一旦破裂，犹如大河决堤，楼价下调很难不演变成下跌。

尽管外来资金投入香港地产市场，以及特区政府和金管局可以采取政策措施阻止地产市场下调演变为下跌，甚至在一段时间继续维持高楼价;但是，因为高楼价而不断恶化的香港社会阶级矛盾，尤其青年普遍「望楼兴叹」而对政府和地产商的怨怼益深，将迫使政府和金管局不得不倾向于让地产市场下调。问题在于，政府和金管局有没有能力掌控楼市下调的幅度和速度?这取决于有关财政政策手段和货币政策手段调整的时机和力度，也取决于外部经济政治形势。

任志刚发出预警

就在渣打和中银香港宣布上调新造按揭利率的同一天，香港金融管理局前总裁任志刚就全球金融经济形势发表评论。他说：过去20年经历过两次金融危机，分别在1997至1998年及2007至2008年，两次相距10年时间。至今，距2008年金融海啸差不多10年，不排除出现另一次金融危机的可能性。任志刚认为，如果发生新的金融危机，可以比以往的规模更大、更严重。

任志刚解释，过去两次金融危机的起因和根本问题仍未完全解决。现时华尔街炒卖文化仍影响全球金融市场，国际货币市场有95%的交易都是投资银行炒卖，只有5%反映实体经济。加上在全球化背景下，资金流通量越来越大，美国联储局着手缩减资产负债表，可能为下一次金融危机带来更加灾难性的后果。

尽管任志刚对香港银行制度应对金融危机具有信心，但是，他谈论又一次金融危机可能爆发的言论，不啻警告香港必须準备迎接股市和楼市同时下跌的考验。

还有一个外部因素是1997年亚洲金融危机时没有、2008年美国金融危机发生后才全面显现的，那就是，全球金融经济政治格局空前全面深刻调整。5月28日，德国总理默克尔在慕尼克的竞选集会上称：「我们完全倚靠别人的时代，某程度上，结束了。」「我们欧洲人必须把自己的命运认真握在自己手里。」默克尔的这番言论被认为是二次大战后西方秩序的「分水岭」。香港是小而高度开放经济体，尤其不能忽视国际政治形势对国际金融市场的影响，进而可能带给香港楼市和股市的冲击。

至今，人类所经历的严重金融危机和经济衰退都是在少数人有预感并发出警告、但大多数人置若罔闻的情形下爆发的。当前，香港相当一部分居民罔顾政府不断「加辣」、金管局不断采取「逆周期」措施而蜂拥入市，正是市场将发生大调整乃至大跌的预兆。