综合施策解决领展问题

香港坊间有说法认为，港铁、领展、强积金，是压在港人身上的「三座大山」。其中，又以领展被视作香港社会问题的集中缩影：房租贵、年年加租、逼走小商户，引发公屋居民怨声载道。近年多位政府官员表示，希望领展更多地承担社会责任。11月24日，立法会亦通过议案，要求政府「制衡领展独大」局面。似乎痛骂领展已经成了香港社会的某种「政治正确」，但又有多少人曾经认真想过，如何妥善解决领展问题?
领展问题全民声讨
社会上最常见的观点无非是：政府财政年年「水浸库房」，富到流油，理应出钱回购领展。表面上看，这样的提议似乎可行──截至11月25日，领展的市值已经达到1165亿，而市场估算认为，政府若要全面回购领展，还将付出至少三成的溢价，共计接近1600亿元，即相当于今年3月底政府财政储备8600亿元的近五分之一。
但即使不考虑资本市场的波动，收购顺利进行的话，回购领展亦将面临一系列的问题：
首先，政府回购领展的目的，无非是让领展旗下的公屋商场、街市、停车场等资产回归公共属性，但由此产生的必然结果就是，政府将重新负担起庞大的维护、翻新、人员等开支，再为财政的量入为出增添负担，最终仍难免重蹈2004年政府将其私有化的覆辙。
其次，一旦回购领展，公屋资产不再实行市场化的运营机制，固然租金水平将因为不再逐利而有可能下降，但整体的资产素质也将面临投入减少、设施老化、环境和服务退化的窘境，这又是否是所有公屋居民所愿意看到的?更何况，领展手中拥有的只是部分公屋资产，政府回购相当于向特定的公屋居民提供变相补贴，亦在不同的公屋之间制造不公平，在财政的普及性、公平性和可持续性上都有很大问题。
尤其应当指出的是，政府的财政储备绝不仅被视作普通的家庭「应急金」，而是既要应付日常的运作开支，支付工务工程的开支，当中亦包括了不可随意调拨的特定基金，例如土地基金、奖券基金、赈灾基金等。在特定的时期，财政储备还需要发挥稳定市场，应付未来需要的作用，比如加强港元的稳定性、在经济逆转时发挥缓冲作用、应付未拨备负债及已承诺开支、衍生投资收入、应付人口老化带来的挑战等。1998年时，港府为了对抗大鳄进攻，保持金融稳定，就先后动用了1180亿港元进入市场。若按照同等比例的资金来算，同样效果的资金在今天则需要1.4万亿元之巨。可见，政府的财政储备作用意义重大，任何一分一毫的花费，都需要以全香港的长远价值作为考量。
不可头痛医头
事实上，领展问题之所以招致全民声讨，绝不是单纯的营商手法问题，亦非简单回购就可以一劳永逸，更不是「一家独大」的问题──领展自上市后就一直面对着市场上的各类竞争。从经济学角度来说，资产只有在可以流动的情况下，才会彰显价值。就领展问题而言，其中的一个核心矛盾在于，领展有的选择，无论是增加投入、维持精英或是出售脱手，领展都可以从中谋取利益。惟有公屋居民却没有选择。试想，倘若是普通的私人物业，周边的商场、停车场、街市得到翻新，在吸引人流的同时亦推高了租金，更多的私人业主只会是开心多过伤心，因为这意味着自己持有物业也得到了相应的升值。而公屋居民之所以对领展感到愤怒，正是因为自身从领展旗下物业价值提升之中，得不到丝毫的好处，反而还要承担由此带来的成本。再加上公屋居民本身收入水平受到限制，不少年代较久的屋恏更是随着人口老化而充斥着行动不便、收入较低的长者，这很难不让他们将怒气瞄準领展这一最明显也最直接的目标。
在出席秘鲁APEC会议时，国家主席习近平嘱託特首梁振英带领特区管治团队继续「综合施策」。显然，要解决公屋居民面对的民生问题，也需要综合施策，切不可头痛医头、脚痛医脚，以制造另一个问题来解决上一个问题。如上所述，「回购领展」只会给政府财政造成更多的无底洞，既不符合香港财政量入为出的原则，亦不利于经济、民生的长远发展。归根结底，领展议题之所以成为今日的「大山」，并不只因为公司的经营手法，而是与香港的公屋政策、土地政策、房屋市场、扶贫安老等多个层面的冲突有关。因此，要解决领展问题，亦必须依靠多管齐下，综合施策方能解决。