根据CRIC《2020年上半年中国房地产企业销售TOP 200排行榜》资料，与2019年上半年相比，2020年1至6月全国TOP 20的房企中的13家的销售均价都出现了同比下滑，数量佔比超过60%，其中部分房企下滑比较明显跌幅超过10%。从项目层面看，在上半年房企行销不断出新、折扣频频扩大的环境之下，房价究竟是涨还是跌？
内地房企的销售均价受到多重因素影响，包括项目布局、推盘结构等因素。那幺为了尽量弱化这些影响，我们以一线的北京、上海、广州、深圳，二线杭州、宁波、郑州、厦门、济南以及三线的温州、佛山、常州、清远、惠州，共计14个城市的TOP 20房企项目为样本进行了研究。
杭州及宁波等房价稳中有增
经过对项目资料的筛选，我们共抓取了217个符合要求的项目资料，仅从项目价格来看，与2019年同期相比，其中113个项目出现了均价的下跌，佔比为52.1%，超过半数。但是从价格变动的幅度来看，整体仍然是比较平稳，涨跌幅在5%以内的项目佔据了大多数，部分项目起伏超过了10%。
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针对涨跌幅超过10%的项目，我们进行了详细的调研。从涨幅超过10%的项目来看，由于政策层面仍未鬆动，多数地区执行严格限价政策，因此几乎均是结构性因素导致的价格上涨，仅有佛山的两个楼盘由于项目持续热销，所以新开部分价格出现了一个同比超过10%的上涨。
具体来看，市场热度是决定企业是否降价的核心因素之一，如果市场热度高，需求旺盛，则企业让利促销力度就比较小，部分项目还会出现价格上涨的情况。比较具有代表性的是杭州、宁波。我们针对杭州28个项目做了统计，其中15个项目价格有上涨。虽然在限价调控之下，杭州的楼盘售价并未出现明显上涨，其中12个涨幅均在5%以内，但是同时市场上也基本未出现明显降价的楼盘，少数降价的项目也是由于楼幢的位置，新推售的项目结构等因素，导致稍微有点降价。
北京上海楼价平稳
与杭州不同，济南虽然整体市场呈现平稳情况，但是不同楼盘之间的价格变动也不尽相同，出现了部分楼盘降价去化的情况。主要有两种类型，第一是类似龙湖春江郦城项目，由于上半年新推售的楼幢位置比较靠近马路，并且是大高层所以企业调整了售价，让利推动去化。第二类是恒大(3333)、华润(1109)，以及万科(2202)的部分项目由于市场热度一般，项目去化可能存在一定压力，济南的几个楼盘出现了房企降价去化的情况，恒大、华润以及万科均有项目售价同比去年下半年出现了下降。
另外，像北京、上海等多个城市的项目均价则呈现了平稳运行的态势，虽然疫情对市场形成了一定的冲击，但是在需求支撑与调控平衡之下，这些城市的市场仍然保持了平稳运行。
除了城市之间热度有差异之外，部分城市内部也有明显的分化，部分楼盘快速售罄，均价还有上浮，部分楼盘去化承压，打折让利才能推动销售。比较具有代表性的是厦门、佛山的项目，厦门主要是岛内岛外的分化，岛内项目即使价格较高，去化率仍然可观，岛外尤其一些外溢三四线板块，去化并不理想，因此很多都出现了打折促销的情况。
整体来看，虽然从CRIC《2020年上半年中国房地产企业销售TOP 200排行榜》呈现的资料来看，多数房企上半年均价呈现了下降，但是根据我们项目层面的实际调研，可以发现这一结论并不完全準确。上半年虽然房企行销力度在持续扩大，但是其销售均价大多趋稳。一方面虽然部分市场热度较高，但是在政策调控之下并无明显上涨，另一方面针对去化一般的城市企业也多是结合项目去化情况动态让利，并无大规模降价的情况，降价幅度较大的也都为少数特价房或者清尾盘，这点从上半年企业的行销方式多为企业统筹，项目结合实际情况制订优惠也可以体现。
易居(中国)企业集团研究总监 洪圣奇
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