随着房地产行业从增量市场进入存量市场，整体规模几乎见顶，恒大（3333）、旭辉 （00884）等规模房企提出了提质增效、提高权益保证利润的发展的战略；但与此同时，部分房企却开启了寻地合作计划，意图通过开放合作比例维持行业地位、寻求规模进阶。一方面是「提质增效」追求精细化发展，另一方面是「分享权益」撬动规模快速增长，此背景下房企合作开发的意愿也出现分化。
合作开发已是常态
近期中梁(2772)、华润(1109)、中海(688)、中交等房企陆续发布「寻地合作计划」，提出以战略合作、股权合作、联合拿地、收并购、代建、城市更新、国企混改、勾地、旧城改造等方式获新项目的需求。主要以国企、央企为主，且範围基本上集中于一二线和强三线城市。而越秀(123)、融信(3301)、首创、奥园(3883)、弘阳(1996)、正荣(6158)等多家上市房企也在业绩发布会中表达了2020年还将继续增加土地联合获取开发、增强合作、降低成本的投资态度。
诸如此类的「寻地合作计划」发布，一方面是在「房价维稳、地价难降、利润空间收窄」的大背景下，倒逼房企在2020年不得不大力拓宽拿地渠道、控制拿地成本。优质城市在配建房、自持等约束条件下，优质地块的隐形楼板价持续上涨，限价短期尚未放宽，企业的运营难度加大、盈利空间渐窄。另一方面，回归二线的战略驱使下，僧多粥少导致优质城市拿地艰难。自2019年企业提出回归一二线之后，一线城市和二线城市全年成交建面同比分别上升11.07%和9.64%，但其中上海和深圳除去特殊属性用地后，成交建面同比各自下滑5.32%和10.37%。可以看到，优质城市、优质地块仍处于僧多粥少的态势，招拍挂捡漏难度大，导致诸多房企「不得不」开展寻地合作计划。
事实上，合作拿地、合作开发对于房企而言并非新鲜事，绝大多数房企都已经参与，且合作比例并不低：从上市公司披露的2019年新增拿地来看，仅有中海、荣盛、雅居乐(3383)和新城(1030)等少数几家房企权益比例维持在80%以上，在上市房企中属于新增土储权益较高的企业。大部分上市公司的新增土储的权益比例在50%至80%以内，包括龙湖、万科、绿城、中梁、世茂等龙头房企；此外，融信、大发、德信的权益比例分别低至47%、46%和39%，这些企业大部分拿地以合作为主，且在合作中的权益占比并不高。
较低水平的权益拿地比将影响合同销售权益佔比，使交房时营收权益占比下降，最终导致公司的报表质量下降，未来的归母利润增长。
易居(中国)企业集团研究总监
洪圣奇
(逢周二刊出)
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