集体建设用地入市?

近日，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、瀋阳、南京、杭州、合肥等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。这一土地供给制度的突破将会给房地产市场带来什幺样的变化呢?

土地制度「破冰」

随土拍市场引入招拍挂制度，我国土地制度呈现「城乡二元」结构，并有加剧的趋势。一方面，热点一二线城市宅地供应异常紧缺，土拍竞争愈加激烈，地价直线飙升，麵粉贵于麵包的案例不在少数。另一方面，农村土地资源不能直接转化为城市建设用地，必须经过国家徵用转化为国有土地后，才能进入市场，一级市场由国家加以严控，自然难以激发农村土地资源蕴藏的巨大潜力。

集体用地建设租赁住房可谓是土地制度的一大创举。一方面，有助于释放集体土地资源红利，吸引村镇集体、房地产开发企业以及住房租赁企业等各类经济组织参与建设运营集体租赁住房，农民可以分享集体用地改建租赁住房所产生的增值收益;另一方面，保障租赁住房用地供应，缓解热点一二线城市供地压力。

近期，热点一二线城市明显加大租赁住房用地供应力度。以上海为例，嘉定、浦东、徐汇等区域纷纷推出多宗纯租赁住房用地，并有多宗商办用地改性为租赁住房用地。不过，相较于政府预定的规划目标，租赁住房用地供应量仍然存在较大的缺口。因此，集体用地建设租赁住房成为缓解热点一二线城市供地压力的重要途径，预计试点城市将继续大力推进发展租赁住房市场，挖掘集体土地资源所蕴藏的巨大潜力，实现集体土地资源集约化利用。

租售并举的市场格局

「十三五」期间将是建立房地产市场长效机制的关键期，租售并举的住房制度更是长效机制的重要环节。目前，住房租赁市场发展如火如荼，北京、成都、合肥等多个一二线城市均发文表态，加快培育和发展住房租赁市场，涉及增加租赁住房供应、鼓励发展住房租赁企业、加大金融支援力度等多个方面。

集体用地建设租赁住房将进一步提升住房租赁市场规模，以便构建租售并举的住房制度，维稳房地产市场，打破热点城市房价只涨不跌的市场预期，避免出现政策向左、市场向右的窘境。

长期来看，我国房地产市场将进入商品房、保障房双轨制发展的新阶段，意即高端有供应，商品房市场可以自由交易，高收入群体可以选购价格更高的商品房，并通过房地产税的形式反哺城市低收入群体;低端有保障，租赁市场规模将快速扩容，低收入群体可以暂时租用保障性住房，待收入达到一定标準，再购买商品房。

易居(中国)企业集团研究总监 洪圣奇

(逢周二刊出)