何文田站上盖收28意向 有机成区内新地王

【今日时报网讯】记者曾浩荣报道：港铁公司(066)何文田站住宅项目第一期昨午截收发展意向书，发展商反应异常踊跃。项目最终共收到28份意向书，平了日出康城站项目第七期于去年5月份所创出纪录。值得一提的是，昨日派员亲身递交意向书的发展商不乏中资身影，除了不少「常客」，内房龙光地产(3380)更是首次就港铁物业项目提交意向书。
港铁上周三(16日)起邀请发展商就何文田站项目第一期提交意向书，本周一(21日)下午2时截止。结果在这短短不足一星期时间已有20多间发展商或财团响应，据现场所见，起码有16位代表赶在截止时间前递交意向书，而有透露所属发展商或财团约有10个。
10个发展商或财团中，具中资背景佔不少，包括不时参与港铁项目招意向书活动的中海外(688)与泛海(129)、曾伙拍新世界(017)夺得荃湾西站6区地皮的万科置业(香港)，以及近年积极在港投地的龙光地产。翻查纪录，龙光地产为首次就港铁物业项目提交意向书。
本地地产商忧中资抢贵
万科置业(香港)业务部董事邱启章表示，该集团曾与港铁合作发展荃湾西站(六区)，稍后将视乎何文田站项目第一期招标条款，再决定独资或合资方式入标，预计政府推出的「辣招」，对发展商就项目的出价影响有限。
至于本地地产商方面，有南丰、会德丰地产、远东发展(035)、英皇国际(163)、庄士中国(298)，及太古地产(1972)等。对于近年不时有中资公司以高价夺得香港地皮，太古地产测量师林杏儒指出，担心中资发展商抢高地价，而是次项目地皮优质，该区发展成熟，但暂不透露开则等意向。
地皮估值最高达119亿元
据资料显示，何文田站第一期位于何文田忠孝街及佛光街交界，地盘面积约15.07万平方呎，可建总楼面面积约74.27万平方呎，预计可以兴建800至1000个住宅单位。目前，市场人士估计，该地皮的估值约89亿至约119亿元，每方呎楼面估值约1.2万至1.6万元。美联测量师行董事林子彬估计，何文田站第一期有望超越区内项目「天铸」每平方呎1.25万元造价，成为区内新地王，而由于同类供应少，相信政府「加辣」及项目规模大，亦无碍大型及中资发展商竞投热情，项目无流标风险。
项目标书为楼市风向标
自今年第二季起，港铁公司(066)一直未有就新上盖项目招标，加上政府早前「加辣」，在此背景下，何文田站项目第一期，成为市场焦点所在绝对不令人意外。而上述28份意向书最终多少能转化成标书，一如发展商所言，始终受后市影响较大，转个角度来看，项目其后收到多少份标书，亦可算一个市况的风向标。
除了整体意向书数目，何文田站项目是次截意向书，中资身影亦是市场焦点之一。事实上，如中海外(688)及万科等大型中资早已经常就港铁项目提交意向书，但真正进入入标环节却不算太多。市场主流意见认为，中资始终「人地生疏」，对于地铁发展物业规定及惯例的了解，往往不及本地发展商。
黄竹坑站项目将紧接招标
在这方面，已有与港铁合作发展荃湾西站(六区)经验的万科无疑较有优势，相信只要未来市况不出现重大变化，或者何文田站项目有特殊发展要求，万科再次入标机会较大。
此外，除了何文田站项目第一期外，港铁及政府早前亦分别预告，本季亦计划就黄竹坑站项目招标，涉及约800伙。按目前何文田站项目推出程序推算，黄竹坑站项目应该在12月初紧接登场。由于两者时间太接近，一旦何文田站项目高价批出，相信亦会带动黄竹坑站水涨船高，反之，何文田站项目低价批出，黄竹坑站亦受累。
今日时报记者曾浩荣