启德商业地仅收8标书

估值110亿或成九龙东新地王

【今日时报网讯】记者曾浩荣报道：香港启德新发展区首幅商业地周五中午截标，市场目前最高估值高达近110亿元，有望成为九龙东新商业地王。不过，发展商入标情况未如预期炽热，只接获8份标书。根据现场所见，派员递交标书的发展商绝大多数为本地发展商，已在区内投得两住宅地的中海外(688)，是唯一表明中资身份的公司。

已知身份代表共有7位，所属发展商包括新地(016)、新世界(017)、永泰地产(369)、中海外、长实(1113)、会德丰(020)及利福国际(1212)。当中只有长实及会德丰代表，有透露所属发展商是独资参与启德商地招标，其他代表则未有回应。综合已知资料，中海外暂为唯一参与招标的中资发展商。

规定兴建双子塔式商厦

是次招标启德地皮位于启德第1E区2号地盘(图)，位于启德城中心东面，邻近将来沙中线启德站，占地约15.2万平方尺，最高可建楼面逾109万平方尺，为区内重要大型商业项目之一。值得留意的是，卖地章程规定兴建「双子塔式」商厦，即两座高度、外形及用料要相同的建筑物，可望成为未来启德的「地标」。

虽然项目在位置及地位上有优势，惟卖地章程中亦设有不少限制，包括建筑物高度限制不可以高于主水平基準120米、项目不可以分拆出售，以及中标财团亦需要提供地下的公用停车场，有关面积需计算于楼面面积内等。

对此，会德丰高级经理(物业估价及研究)何伟锦表示，集团出价亦已考虑不可分拆等限制;会德丰参与是次招标，主要由于地皮位于市中心，邻近港铁站，以及看好启德发展前景。

估值上下限相差逾40亿元

这幅启德商地，市场目前估值相当分歧，每平方尺楼面地价料介乎6000元至10000元，相当总地价介乎近66亿元至近110亿元，上下限相差超过40亿元。该地估值被部分市场人士「看高几班」，与月初一幅启德住宅地刚「天价」批出不无关系。

九龙启德发展区的第1K区3号地盘住宅地，于11月2日以逾88.37亿元批出予香港海岛建设地产，市传该中标公司属于中资;有关中标价每平方尺楼面地价最高达1.35万元，高出市场估值上限近九成，被部分人士称为「癫价」。

拆局解码

测量师：发展商或持试水温心态

启德商业地入标反应未见踊跃，市场普遍认为，是由于地皮为首幅启德新发展区的商业地，未有同类地皮招标结果可作参考，加上地皮规划大，投资风险相对增加，令不少发展商却步。中原测量师行执行董事张竞达直言，即使是参与竞投的发展商，可能只以「试水温」心态出价。

中原看淡启德地中标价

张竞达预计，启德商地每尺楼面地价仅约6000元，相当总地价约65.8亿元。6000元每尺楼面地价为市场估价下限，某程度反映中原测量师行较同行较看淡启德地中标价。中原(工商舖)写字楼部高级区域营业董事麦伟嫦称，参考往年九龙东的商业地价，估计项目落成后尺价可达1.5万元至1.7万元，与现时东九龙区甲级商厦的平均尺价相若，而区内现时甲级商厦的平均尺租则维持在42至80元水平。

高力国际亚洲区估价及谘询服务行政董事张翘楚、美联测量师行董事林子彬，都不约而同预期该幅启德商地每尺楼面地价约8000元，相当总地价近89亿元;有望成为新东九商地地王。张翘楚估计，受香港政府月初提高住宅印花税至物业交易价15%影响，或有更多资金流入商厦市场，加上早前的启德住宅地以高价批出，令今次的启德商业地竞投更激烈。

总投资额过高令发展商却步

林子彬则称，是次地皮仅接获8份标书，相对过往多幅商业地皮入标数量录得双位数显得略为逊色，相信与地皮发展规模大，地皮总投资额较高有一定关系，故此入标财团亦以大型发展商为主。