楼市料消化加息忧虑

文|经络按揭转介市场总监 刘圆圆

特朗普当选加上联储局主席耶伦的表态，美国多个经济数据造好，道指有望升至二万点，年底加息的机会率已达百分之百。上年本港无跟随美国加息的步伐，市场憧憬美国加息已近一年，六个月期的银行同业拆息，在本月21日已突破一厘水平，创七年新高，一个月期的拆息则维持0.36及0.37高位，创四年新高。料加息对市场心理影响已大致消化，大部分业主已将加息因素计算在内。

根据经络按揭转介研究部及金管局的数据显示，自从今年五月开始，拆息持续上升，其中六个月期息冲破一厘关口，是继09年的1.23%后，再创另一高位，相差只有约四分之一厘，而一个月期息，则是继2011年的0.4厘后的第二高位，最新的息率徘徊在0.36及0.37水平。（图一）

有市场人士忧虑指，一旦美国加息而本港又跟随，会大大增加业主的供楼负担及风险，但笔者相信，现时选用H按的买家高达九成，「H加部分」低至1.35%，以最新Hibor为0.37为例，供楼息率约1.72%。最新的M Rate（反映最新市场之平均息口）为1.72%，是四年来的低位，反映市民现时供楼的息率已较之前的2.45%及1.95%低，预料即使加息，步伐亦将会温和，影响属可接受範围。（图二）

加息影响供楼负担轻微

以一个700万元单位为例，假设单位承造六成按揭，供款年期为30年，买家选用H+1.35%按揭计划，实际利率为1.72%，每月供款额为1.4943万元。假设即使银行同业拆息升至0.6，届时选用H+1.35%计划的买家，实际供款利率为1.95%，每月供款只是多了496元。

再者，买家在购入单位之前，已经要通过供款压力测试，计算一旦按息上升3%，供款不能超过月入的六成，而以现时加息的幅度及速度，3%已是足够的假缓冲，充分评估买家是否有能力承担加息周期的风险。港府月初实施辣招以来，为炽热的楼市起了冷却的作用，发展商叫停项目的销售，二手物业的交投，比辣招前大减近四成，临近年尾，银行为弥补上半年淡薄的按揭生意额，下半年急起直追，除了下调按息战外，最近又攻转按市场，推出更优惠的现金回赠计划，除了可享全期H+1.35%低息外，更可享高达1.4%现金回赠。如果购入的单位已经过了罚息期，转按可享现金回赠及优惠的利率，可抵销加息增加的负担。