美国楼价增长渐放缓

交通银行香港分行环球金融市场部
袁沛仪

联储局于今年8月开始推行宽鬆货币政策，目前为止已减息两次。参考笔者于本栏在第二季分析过减息下的美国楼市，推测楼价短线仍见增长但速度放慢。那幺中长线走势又如何？今文将从市场景气、建筑情况及买楼意欲观看前景。

首先，楼市景气可参考美国住房建筑商协会（NAHB）房产市场指数，其指标反映市场评估当前和未来半年楼市状况。图一显示，房产市场指数按年变动与楼价增长同向，前者更领先后者两年。虽然楼市景气按年变动在近季于低位回升，不过仍未摆脱自2018年第二季以来形成的下行走势。因此，按红箭预示，美国楼价增长在未来两年下行压力大，但与萎缩水平仍有一段距离。

至于对消费者而言，新置房屋属巨额投资，因此新屋开工宗数可反映需求。图二显示，新屋开工宗数增长与楼价增长长线呈正比，前者领先后者十季。而新屋动工增长自2015年开始反覆回落，近两年增长波幅开始收窄，按红箭预示，楼价按年增长在未来十季持续放缓。

再参考销售情况，其走势更直接反映买家需求。图三显示美国新屋销售增长领先楼价增长约九季。整体而言，虽然前者自2013年第二季开始缓慢放缓，但6年平均水平仍能处于5%左右，若按红箭预示，楼价增长在未来九季度虽然下行，但幅度有限。

最后参考宏观因素。美国长短息差能反映实质经济增长，而图四显示可见，美国十年减三个月国债孳息差今年明显下滑。对上实质楼价增长（即楼价增长去掉通胀），可见前者领先后者约七季。由于实质经济按年增长与楼价按年增长周期不同，因此图中可见其关係间中出现短暂背离，但整体大方向依然同向。按红箭预示，估计美国实质楼价增长在未来七季有明显下行压力。

由是观之，虽然销售情况不太弱，但中长线而言，在市场景气及宏观环境影响下，美国楼价按年增长有放缓压力，不过下行空间与金融海啸时的水平仍有一段距离。