应重视屋邨商场规划

学研社研究员文武

领展以230亿元出售17个商场物业，当中大部分属屋邨商场，引来又一波社会各界对领展的批评。笔者认为，政府既已出售公共屋邨的部分零售物业，由领展经营管理这些商场设施，就无法阻止其追求最大利润的商业目标，但政府也不能完全袖手旁观，而应重新规划公共屋邨，兴建足够的社会功能设施，以保障公屋居民的生活质素。

商业化经营提升商场质素

领展的资产由房委会分拆零售物业及停车场而来，大部分是公共屋邨的商场、街市和停车场等屋邨设施。这些公共屋邨的设施在交由领展管理之后，经济效益大幅提升，商场的外观变得时尚，进驻商场的商家也多元化，让居住在公共屋邨的市民足不出恏，也可以享用私营商场的消费模式，生活质素得以提升。领展管理的街市，不论卫生环境，还是街市内商品的种类等，都有改善。

公共屋邨的商场、街市、停车场由房委会管理，存在经营不善、管理欠佳的问题，经济效益与市场脱节，也未能满足居民的需求。这些资产私有化由领展管理之后，商场、街市和停车场的质素大幅提升，而资产持有者的利润也大幅上升。从商业的角度来看，这是无可置疑的事情。

还须顾及社会功能

但是，公共屋邨的商场、街市、停车场等设施，不仅有商业的功能，同时也必须考虑其社会功能，现时大部分的公共屋邨，在设施规划上并没有十分严格地将商业用途的设施与社会用途的设施区分开来，因此，大部分屋邨商场内都有社福、宗教、教育、医疗等机构，以及社区服务的机构或组织。这些机构和组织提供的社区服务及其所发挥的社会功能，无法完全被私营的商业机构所取代，同时也不能完全依照商业运作的模式去经营。因此，公共屋邨的商场等公共设施私有化经营管理之后，难免会对商场内的社会机构的运作和服务构成较大的影响，甚至有可能令部分机构无法生存下去，这样就会对屋邨居民的生活造成较大的影响。

商业化运作以追求利润最大化为宗旨和目标，社会化运作则不能只考虑利润和经济效益，更需要注重社会效益，两者之间存有矛盾，因此，在解决领展管理公共屋邨设施的问题上，最妥善的办法就是要求政府当局在公共屋邨设施的规划和建设上，将商业用途的设施与社会用途的设施区分开来，在将商场、街市等设施出售领展的同时，需要另外兴建一些设施，作社会功能之用。比如说，公共屋邨除了商场之外，还有一座社会服务综合大楼，当中有老人中心、妇幼保健中心、儿童教育中心、青少年发展中心、教会等各种社会功能机构，则能保障社区有较好的发展。

政府须介入规划

由领展管理公共屋邨的商场，政府及社会尚能有效地进行监督，令领展在赚取最大利润的同时，能兼顾屋邨商场的社会功能，负起一定的社会责任。但是，社会各界并没有恰当地运用这些监察的功能，在社会过度政治化的情况之下，几乎凡遇领展之事，都要过度展开政治批判，各路政客藉机抽水，可以说，政治已经过度干预了市场运作，因此，领展选择逃离，出售资产，由更加难以监管的私人企业完全按商业运作的模式经营公共屋邨商场，令公共屋邨居民遭受更大的损失。

现在领展已经出售部分物业，未来恐怕也难以完全阻止他们继续出售物业。政府的挽救之策，应该是积极地为受影响的公共屋邨进行社会功能的规划，确保公共屋邨的社会机构运作不受影响，甚至创造机会，提升公共屋邨的社会服务水平。