【财经分析】从香港楼价趋势看深圳楼市前景

作者：颜安生

众所周知，1998年亚洲金融风暴重创了香港经济，也重创包括香港楼市在内的所有市场.从1998年至2003年长达5年时间内，香港楼价一直呈现跌势，直至2003年SARS爆发期间，香港楼价较高峰期跌去了七成，也就是说，在1998年亚洲金融风暴爆发之前，一套10000万元的房子跌到了2003年最低价时的约300万元左右，令香港出现了十多万的负资产个案。

什幺是负资产?就是说，亚洲金融风暴爆发前不少香港市民高价购入的房产由于楼价一路下跌，到2003年最低价时期，所购房产的市场价值已经抵不上这套房产的银行按揭贷款，把楼卖掉了不仅颗粒无收，还欠银行一屁股债。譬如，某香港市民1997年香港楼价高峰期入手一套1000万元的房子，他首付三成支付了300万元，向银行按揭贷款七成即700万元，但到2003年时这套房只值300万元，如果当时他把这套房子卖掉，他不仅首付的300万元加所支付的5年利息血本无归，而且卖楼的300万元房款交给银行后，还欠银行400万元债务，这就是所谓的负资产。2003年时，因楼价下跌而出现的负资产个案多逾十万个，直接间接影响到的港人家庭多达数十万。也正是在这种背景之下，那些看不到希望和前景的负资产人士和家庭开始走上街头游行抗议，发洩不满。

辣招无助压抑楼价

然而，谁也没有想到，正当香港社会特别是负资产人士绝望之际，从2004年开始，伴随香港经济的回升，香港的楼价快速反弹，不仅在短时间内回升至亚洲金融风暴之前的水平，而且一发不可收拾，一直没完没了地上涨。虽然2008年美国爆发金融海啸，令香港也受到冲击，且个别银行传出了挤提的消息，但楼市再也没有像1998年亚洲金融风暴那样跌跌不休，一泻千里，而是经过一个短暂的调整之后重拾升轨。在刚刚过去的2017年，香港楼价在高位基础上再次上涨了13%，令香港社会唏嘘不已.如今的香港楼价再次令许多香港市民陷入绝望，只不过2003年的时候是负资产人士陷入绝望，而现在则是那些无力上车的香港市民面对节节攀升的楼价而望楼兴叹。

从2004年开始的香港楼价上涨已经长达14年之久，而且似乎还看不到有停下来的象。由于本轮楼价上涨周期长，幅度大，势头猛烈，因此特区政府早在2012至2013年期间便推出了多项严厉的楼市调控措施，包括15%的买家印花税和20%的超额印花税等。但香港的楼价始终没有被压制住，有分析指出，5年前港府已经公布了未来香港土地的供应规模大约只有400公顷，但现时香港外来人口不断增加，住房需求不断增大，且国际资本一直十分锺情香港楼市。可见现时香港楼市已严重供不应求，而且未来有限的土地供应也远远跟不上社会对楼市的需求，故供应严重不足将是香港楼市的一个无法化解的难题。

转向深圳楼市

在这种背景之下，无论港府出台什幺「辣招」对抑制楼价都将无济于事，因为就算金融海啸冲击也无法撼动香港的楼价。香港楼价大跌大涨的历史曾令许多香港市民陷入痛苦之中，有更多的香港市民则为自己没有在低楼价时期抓住机遇而扼腕，特别是那些如今已经没有能力上车的市民更是后悔不迭，因为1998年至2003年那样的机会已经不可能再出现了。此时此刻，越来越多的香港市民将眼光转向毗邻的深圳，由于深圳城市环境的大幅改善，加之港深之间交通往来日益便捷，在深圳居住到香港上班正成为越来越多港人的考虑。事实上，在深圳市区居住前往香港上班其便捷程度甚至好过许多香港的偏远地区，随港深两地同城化发展的不断推进，深圳终究会与香港融为一体。

然而，今日的深圳已经今非昔比，不仅经济规模上已经与香港不相上下，而且其发展潜力大大超越香港，加之深圳创业氛围浓厚，全国各地甚至全世界各地的创业大军纷纷涌向深圳，且这些创业大军的成功者不在少数，他们在深圳形成了一股接一股的楼市需求新军，而与此同时，深圳和香港一样，土地供应已经成为一个硬约束。虽然深圳没有像香港那样公布了未来土地可供应的规模，但从深圳官方公布的需要通过填海来解决土地供应问题可见，深圳的土地供应潜力并不乐观，像香港一样，楼市供不应求的问题将会越来越凸显.深圳楼市也许不会达到香港那样的畸形程度，但在供不应求的背景之下，楼市欲跌还难。