瀋阳转向紧缩调控

在西安二次出台紧缩政策之后，瀋阳出台调控新政，放出限售、限价等大招，一时间在市场激起千层浪。在「高库存」、「市场没前景」等一系列对东北楼市前景完全不看好的声音还在回蕩的时候，似乎最不可能出政策的瀋阳竟转向严控，瀋阳楼市又将何去何从呢?

房价上升促使政策转向

实际上，自去年一二线联动调控以来，部分二线高库存城市也量价齐升，例如大连、瀋阳、长春等，其中最为典型的是瀋阳。上半年，瀋阳商品住宅成交量达到796万平方米，同比增长28%，投资需求和资金从核心城市外溢出来，也造成瀋阳上半年价格同比上涨10.4%。

因此，瀋阳由此前宽鬆的去库存转为调控为主的新阶段，直接导火线是市场非理性过热。在当前行业挤泡沫、防风险的趋势下，政府不会允许资金有这样的避风港，出台紧缩调控以期给市场降温也在情理之中。

从此次瀋阳新政本身来看，调控并未採取限购、限贷等严厉手段，仅提到严控首套及二套住房公积金贷款标準，提高二套住房公积金贷款首付比例。另外，限售、限价也是点到为止。一方面透露出当前市场仍以去库存为主，下半年工作重心转向控制房价;另一方面也释放出给市场降温的信号。

短期房价难现回落

考虑到此次出台调控的力度羸弱，短期内应不会对市场产生巨大冲击，但成交量上或将率先做出调整。价格继续保持平稳，部分热点区域、板块存在供不应求的局面，住宅价格仍有上升的动力。

长期来看，瀋阳这类高库存城市面临调整机率加大，库存问题并未得到彻底解决供给侧土地供应加大，未来供求关係趋于平衡;最后，上半年的火热存在一定需求透支，未来政策也仍有加码可能。

此次瀋阳政策风向转变，给其他以去库存为主、政策宽鬆的城市敲响警钟，即使是去库存的基调不变，但对于市场非理性过热，房价快速上涨，调控将会接踵而至，从上半年徐州、阜阳、滁州等高库存三四线城市纷纷调控也可见一斑。所以，在这些二线高库存城市项目涨价并不可取，加快销售节奏是三季度主要策略。

易居(中国)企业集团研究总监 洪圣奇