棚改「腰斩」言过其实

豪士

随着全国多个省市召开了地方两会和住房工作会议，备受市场关注的棚改工作目标也陆续浮出水面。与2018相比，一些省市在今年的棚户区改造计划开工量出现了较大幅度的下降，其中，山西从12.52万套下调至3.26万套，河南从50万套下调至15万套，降幅均超过70%；而北京、四川、西藏等地的降幅也几近「腰斩」。但与此同时，广西、陕西、江西等多个省市的开工量同比持平或增长。

棚改政策收紧是事实

通过数据的分析，可以看出2019年棚改的开工量有升有降，总体呈现出阶段性回调的趋势，即全国总的降幅可能超过20%。实际上，早在去年7月，棚改进度将放缓的声音就此起彼伏，而且相关部门也确实释放了收缩棚改计划的信号。例如，住建部提出了「要因地制宜推进棚改货币化安置」，在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，下调棚改货币化安置的比例；而在2019年的棚改计划中，住建部也提出将在多个地区取消政府购买棚改服务的模式。据此看来，无论是从政策设计还是融资层面，中国政府在今年收紧棚改计划已成为不争的事实。因此，部分省市最近公布的棚改计划开工量降幅出现「腰斩」的情况，多少也在市场的预料之中。

但值得注意的是，儘管降幅较大，但那种「全国棚改计划『腰斩』」的说法是不太符合事实的，无疑是夸大其词的。从目前的情况来看，此前制定的三年棚改计划（2018－2020年1500万套）并没有叫停，而是在有序地推进当中，最终料会如期完成。但从过往的历史来看，棚改的实际开工量几乎都超出计划开工量不少。但就2018年而言，棚改的实际开工量为626万套，超出580万套的目标任务，所以，余下的2019年和2020年的开工量将会维持在450万套左右，甚至也是有可能超过此数额。

满足棚改融资需求或有难度

回顾中国的棚改进程，在不同时段，棚改扮演的角色也不尽相同。在起初阶段，棚改扮演的更多的是改善住房困难群众居住条件、补上发展短板和扩大有效需求的作用，主要体现的是住房居住属性。但自2014年棚改货币化安置比例不断大幅提高以来，棚改在三四线城市逐渐成为了房地产库存去化的主要动力，也在不知不觉中背负上了推高三四线城市房价的原罪，因此引发了外界很大的争议。儘管住建部召开会议否认了这一说法，但从最终结果来看，正是由于棚改货币化安置比例提高所释放的资金涌进楼市，成为助推三四线房价大幅上升的强有力的因素之一。而随?房地产去库存任务的接近完成，各地开始收紧棚改政策，似乎也是自然而言的事情。

未来而言，随?棚改货币化安置政策的收紧，部分城市可能会停止货币安置，而改为实物安置，相应的开工量无疑也会逐渐下调。对于新开工的棚改项目，在住建部要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）作为主要的融资来源后，棚改资金来源可能后劲不足。根据相关机构的统计，2018年各地棚改专项债发行规模累计只有约3100亿元，而全年的棚户区改造投资则超过1.74万亿元。换言之，如果单靠棚改专项债作为资金来源，棚改资金缺口将会很大。而即使加上政策性银行贷款，也可能难以满足新开工项目的融资需求，这将在一定程度上限制棚改的进程。所以，这次从中央到地方下调棚改任务目标，似乎是更为实际的选择。