今年初开始的楼市小阳春，似昇华为新一轮牛市。土地注册处昨公布，4月份楼宇买卖合约超过9900份，创出6年半来的新高，其中住宅买卖合约佔逾7800份，两者均按月暴升五成之多。配合3月官方楼价指数单月急弹3%，最新坊间楼价指数亦与历史高位仅差2.5%，可以看到，今轮升势并非局部及缺乏成交支持的乾升，而很可能是楼市狂牛回归徵兆。所以，有关方面绝不能掉以轻心，须积极研究如何应对。
有鑒楼市回暖，坊间早认为再谈「减辣」已不可能，而从最新发展来看，「加辣」更似愈来愈有必要，因为种种迹象显示，当前楼市形势极不健康。一来，本港第一季GDP仅增0.5%，创出近10年来最差，这正好凸显楼市狂潮再现的非比寻常。二来，金管局指本港家庭负债佔GDP的比率，已进一步升至71.9%，达到2000年后新高，环顾全亚洲仅仅低于韩国，足以反映不单止楼价位高势危，债台高筑的槓桿化风险亦不可小觑。三来，上月公布的最新「辣招」所涉税款，即额外印花税、买家印花税、从价印花税，经已分别按月大增约四成多至近八成，随楼市继续升温、交投价量齐升，下周公布的数字肯定更上层楼。
房子是用来住的，不是用来炒的；确保「楼住不炒」，乃是确保住宅回归到最基本的居住功能的应有大义。行政长官林郑月娥也强调，房屋并非简单的商品，适切的居所是市民对政府的应有期望。故此，让房屋由商品功能更多回归住屋功能，政府诚应扮演积极角色。目前楼市的投机投资风气，无疑出现死灰复燃苗头，「辣招」税款的大幅反弹正是铁证，而这亦多少反映了入市者看好后市升幅足以抵销所缴税款有余。有见现时三项「辣招」的最高税率普遍订于15%，适当将税率提高或引入其他类似新措，既可压制投机投资者的入市诱因，更可有效向市场传递一个降温信号。
事实上，未来驯顺楼市的挑战或恐更大。美联储的加息周期提早结束，利率期货还指最快今年底有近半机会掉头减息，本已是本港楼市重拾升轨的一大元兇，连带港汇港息都喘定回稳了；另外，内地新增贷款明显上升，亦不排除部分资金南下香江，甚至涉及金管局早前警示的迂迴放贷踩界行为 虽然中央近期强调坚持「结构性去槓桿」，由A股到港股自此更有所回调，但从全球看，币策由紧转宽已是势所趋向。再加上，中美贸易战有望落幕在即，白宫表示下周新一轮谈判结束后，两国领导人将决定何时会面并敲定贸易协议，意味过去颇长时间困扰市场的不明朗因素料可扫除。凡此种种，由资金面到基本因素可能带来的利好消息，都势令本港楼市火上加油。
但归根究底，需求管理措施只能治标，要真治本还在于增加供应，特别是兴建市民可负担的住房。在全盘接纳土地大辩论所凝聚共识的基础上，政府诚须加快落实系列增加土地供应举措，议而有决、决而有行。要达致楼住不炒，肯定是任重道远，但千里之行始于足下，在稳住楼市的基础上，增加供应始终是必由之路。
今日时报评论员 李明生
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