全港仅2%工厦可改装数据中心　戴德梁行恐该类市场发展受阻

近年本港数据中心行业快速增长，科技发展迅速，市场对数据中心需求上升，戴德梁行认为，由于香港存在高地价、土地短缺以及电力供应有限等因素，加上全港仅有1至2%现有工厦适合改装数据中心，料该类市场发展将受到阻碍。

戴德梁行报告显示，截至第二季，香港数据中心总存量约790万方呎，预计在未来四年增加约420万方呎，即较现时再增逾五成，但因市场需求庞大，供应依然紧张。

该行建议，政府应增加数据中心用地、标準化补地价金额、缩短供电力申请和交付时间的落差、统一及加快各相关政府部门审批数据中心申请及程序。

戴德梁行研究部助理董事庄承杰表示，亚太区数据中心投资持续增长，单是2018年至2020年首8个月的整体交投量已达57亿美元，是2015年至2017年同期的7.2倍。儘管受新冠肺炎疫情影响，数据中心市场投资仍然活跃，2020年首8个月亚太区整体交投量达14.3亿美元，为2019年总数的56%。

港数据中心投资总额佔亚太区54%

庄氏续称，香港数据中心备受投资者及数据中心营运商追捧，主因是税率及天然灾害因素较低，但碍于地价昂贵，在八个亚太区地方的最具吸引力选址排名，本港仅排第四，低过新加坡、澳洲悉尼及日本东京。自2020年初至今，本港数据中心投资总额佔整个亚太地区市场的54%，领先区内市场。其中，最为瞩目的成交为中国移动在7月份以56亿元从政府投得位于沙田的工业用地作数据中心发展，楼面呎价达5,967元，价钱高于次标价56%，并刷新香港工业地皮楼面呎价的纪录。可见在供应不足的情况下，买家急于吸纳市场上可发展作数据中心的用地。

截至2020年第二季，香港数据中心总存量达790万方呎，其中，佔约82%的新供应已被租户吸纳或由业主自用。若以地区统计，以将军澳现存供应最多，佔全港比例的约54%，其次是荃湾及葵涌，两区共佔约18%。其中单是两间最大的本地营运商：新意网及电讯盈科，已瓜分31%的面积份额，其余约三成则由非本地的营运商佔用。戴德梁行预计，因部份非本地营运商已预租或预购未来的新供应楼面，非本地营运商的市佔率会在未来几年有所提升。

未来4年港数据中心总存量增近五成

未来4年，市场将陆续释放约420万方呎数据中心供应，庄氏表示，即使香港数据中心市场在未来4年的总存量将增加近五成，但约82%的新供应楼面已被租户营运商吸纳或由业主营运商保留作自用，数据中心供应仍十分紧绌。现存数据中心用户主要为金融机构，银行，保险公司及电讯商等，预计未来数据中心需求将由大型云端服务营运商，例如AWS亚马逊、Microsoft Azure、 Google Cloud、腾讯云及阿里巴巴云等主导。

他又指出，物联网、5G网络、云端运算应用日趋普及，加上新冠肺炎期间遥距工作成为新常态，市场对云端运算和储存服务的需求急速上升。庄氏补充。根据政府2019年的统计，近九成金融、保险、房地产及商业服务(FIREBS)行业的企业已使用云端运算和储存服务，比例由2015年的57%大幅上升。

萧亮辉：标準化补地价金额

戴德梁行香港董事总经理指，目前香港市场只有约1至2%工厦适合改装作数据中心，为保持本港在数据中心市场的竞争力，政府需考虑释放更多专用地块以满足急增的需求。

另一方面，当局亦应考虑标準化补地价金额，让投资者及营运商更容易估算重建数据中心项目的成本及时间。政府也应考虑加强数据中心中央协调组，加快和简化不同政府部门处理及审批数据中心相关的申请流程，以协助投资者及营运商解决重建或改装数据中心所面对的难题。

租金续升 部分年涨3%

对于数据中心租金及售价走势，萧亮辉相信未来需求由大型云端服务营运商主导，租金仍处升势，部分项目每年增约3%，租金上升，做价亦受惠。