利好因素逆转 楼市已在隐跌

李明生

过去有利楼市的因素，最近都告逆转了，一来美国已经重启加息，二来供应又正陆续增加，就连内地亦收紧了资金外流投资置业;凡此种种，香港楼价仍能「一如预期」地「只升不跌」吗?

息升 收水 量增

以上利淡因素，展望将来只会不断强化。本来，市场几不相信，美联储能够兑现年内加息三次的预测。不过，愈来愈多重量级人物，以至愈来愈多数据均指向，这是好有可能发生的。一向偏鸽的利率期货也显示，今年基本上至少加息两次。于此市场共识下，资金回流美元的压力肯定持续;随着本港的银行体系结余不断减少，由H按到P按的升息乃大势所趋，这对供楼负担及整体楼价肯定构成负面影响。

与此同时，在人民币贬值压力下，内地已不得不祭出狠招，以资本限制措施来堵塞资金外流，不容许个人购汇用作境外购房及投资。这对本港楼价来说，又是一个重大打击。虽然，内地资金所佔楼市比例不多，但有鑒其承价能力，无疑是支撑高楼价的重大拉力。毕竟，当市场录得个别高价成交，其余楼盘均易马首是瞻，援引抬价。好像有些豪宅新盘，其内地买家佔比就高约五成。内地收紧资金外流所产生的政策效果，料较针对非本地客的买家印花税更加强劲，因后者仅仅提高成本，但前者则是予以禁止，尤其于此关系人民币汇率的关节问题上，禁令的严厉程度恐怕不是开玩笑的。

至于供应方面，未来4年的私楼落成量年均达到2万伙，即较过去12年间的平均水平高出三分之二，未来5年的公营房屋兴建量亦达94500个，亦较此前5年增加三分之一。长远来说，未来10年的房屋供应目标为46万个，当中20万是公屋、8万是资助出售单位。毋庸置疑，以上数字实难言少。当然，这些份属远水，未必对楼价带来即时影响;但是，近期发展商也明显加快推盘步伐，甚至出现多个新盘同时发售互相争客的场面，其中荃湾西站便有3盘赶紧推售楼花，涉及多逾4300伙。预料今年全年，可望推出的一手单位更超过3万个。凡此种种，以一般认为每年刚性需求大约2万伙计算，还不足以纾缓甚而扭转供不应求之窘?

一手折让卖 二手价失真

的确，反映楼价走向的指标，包括官方的差饷物业估价署的楼价指数，以及坊间的一众楼价追蹤指数等，迄今为止皆未见明显转升为跌的迹象，很大程度仍在高位整固。不过，有一点必须釐清，以上指标只能反映「二手」状况。官方技术附注清楚写明，「计算平均售价时」，「住宅楼宇的首次买卖」「不会用作分析」;至于坊间指标，则同样只会追蹤二手楼价。

众所周知，当前二手市场几近冰封，好大程度有价无市;在缺乏成交的情况下，价格已失去参考作用，毕竟个别一两宗交投并不反映整体市况，更莫说这极易令价格失真，继而舞高弄低。何以如此?这既基于业主持货力强，所以一味企硬叫价。但更重要的是，一手开价每每贴近二手，故此购买力都基本流向新盘方面。不错，当一手与二手同价，二手市场又何来竞争?唯一方法，就是减价;倘不减价，就没成交。表面上，这令楼价企硬不跌，但实际上，这价格已无意义。况且，一手新盘不单放弃溢价，都以贴市价开售，倘若一併计算种种优惠，例如提供楼价折扣、按揭优惠、以至代缴税款等等，其实都是变相减价了，不过没有在尺价反映出来。始终，二手业主可以惜货不售，但发展商是做生意的，没有交投就没有生意，囤货不卖就意味没有收入、没有现金流;当过去惜售的发展商，近期也终推售陈年单位，正好显示其积极的去货心态。

说到底，当前楼价实已在隐隐下跌，展望将来下跌势头亦只会加快，不虞逆转。万一香港经济状况变坏，楼价则更岌岌可危。始终，泡沫总有爆破的一天;相信无人否认，严重超出市民负担能力的香港楼市有泡沫成分。当然，泡沫到底何时爆破，事前往往难以说得準。不过，几可肯定，距离这个日子，恐怕是愈来愈近了。