地产市场待治理

周八骏

本届特区政府上任后，一直将治理地产市场作为施政优先之一，土地和房屋供应都显着增加了，但是，私人住宅楼价继续创新高，同时，相当一部分基层居民的居住条件依然恶劣。1月8日，两位行政长官参选人退休法官胡国兴和新民党主席叶刘淑仪参观深水桋的一个仿真浻房，尝试睡一个约两平方米的空间，感受「棺材房」生活。电视台新闻节目播放有关视频，令观者无不动容。

在经济全球化和地产资产化的背景下，任何一个开放而发展程度较高的经济体都面临一个看似「二律背反」的难题 楼价不断上涨，则越来越多居民的居住条件恶化，社会的贫富差距也扩大;楼价持续下降，则整体经济陷入衰退。

在理论上，地产市场的理想状态是，私人住宅价格的涨幅与消费物价指数的涨幅挂耻，同时，政府提供公营房屋，以满足无力在私人市场置业或租住的居民的居住需求。只有私人住宅价格持续稳定在一个合理水平，公营房屋的价格或租金才能持续稳定在中低收入居民所能承受的水平。

就香港现实状况而言，达致那样的境界「任重道远」，但是，即使无法实现那一种理想状态，也必须朝那样的目标努力。因此，必须全面持续地治理地产市场。

一、在今年，需要既继续压抑楼价又避免经济增速下滑。

综合考虑2017年来自内地经济的推动，以及美国进一步加息、美元汇率进一步上升将带给香港地产市场、股市和出口的压力，2017年香港本地生产总值增长率可能低于2016年。即使美元和港元利率上调对地产市场形成下行压力，鑒于楼价易升难降，现行各项「辣招」不宜轻易「减辣」。

新加坡在这方面的经验应当借鑒。新加坡楼价自2009年起一路飙升，2013年到达高位，新加坡政府接连推出8轮降温措施，包括向买家徵收1%至3%的买家印花税、本国居民购买第2个单位要缴交7%税、外国买家购买物业要交15%额外印花税等等，成功赶走海外炒家，令楼价回落。2016年第四季新加坡楼价按季跌0.4%，并连续第13个季度下跌，创该国自1975年以来最长下跌纪录;2016年全年楼价下跌3%。然而，新加坡政府多次表态，不会放宽自2009年以来实施的楼市降温措施。

二、加快推进香港经济转型，大力培育新产业、新行业，力争可预期未来实现香港本地产业结构完善和升级，降低地产市场在本地生产总值、政府财政收入来源中的比重。

香港向知识经济转型蹉跎岁月。根据特区政府统计处2005年发表的最新专题报告，香港的知识产业占本地生产总值的比重，从2007年的27.2%降至2011年的24.2%，2013年虽回升至25.0%，仍低于2007年。

1月3日，特区政府与深圳市政府签署关于在落马洲河套区发展「港深创新及科技园」(简称港深创科园)的合作备忘录。港深创科园发展机械人技术、生物医药、智慧城市和金融科技，对推动香港经济转型具战略意义。有关人士估计，项目用地的平整需时4至6年，要到2024年中，港深创科园才有第一座大厦。

为加快港深创科园建设，社会舆论必须促使反对派在立法会审批有关项目及其拨款时予以理性的对待。如果不能尽快实现经济转型，开拓政府财政收入新源头，那幺，稳定楼价的目标必定无法达致，政府也无法为兴建公营房屋源源不断地增加财政拨款。

三、尽快开发土地，尽量增加公营房屋供应。

既开发使用棕地来建造住宅，也继续填海造地。前者牵涉复杂的既得利益，后者会遭遇来自反对派和环保团体的阻挠和反对。但是，权衡轻重缓急，政府必须下决心做，必须克服各种困难做，社会应形成正面的舆论支持。

四、为尽快纾缓青年居住问题制订和实施特殊政策措施。

青年稳定，香港才稳定;青年有希望，香港才有希望。政府必须尽快解决申请公屋的青年越来越多、申请者年纪越来越小的严重问题。在私人市场上，居然出现面积仅百余平方尺的「蜗居」，而不少青年竟然连这样的「蜗居」都买不起，请问：怎幺让他们对前途产生美好憧憬?