风险不可小觑谨防楼市又狂

本港楼市近月重拾疯狂，最新差饷物业估价署的报告显示，9月份楼价按月上升2.8%，升幅乃是3年半以来最急;至于今年更已累涨6%，距离去年所创历史纪录高位，只差仅仅3.5%而已。
为何楼市狂潮欲罢不能，没有最高、只有更高?事实上，今轮牛市很大程度就由货币因素而非基本因素驱动。期内，香港经济表现并不特别标青，展望将来亦不特别乐观，所以，并不见得市民购买力大增，以致支撑楼价能够突然飙高。归根究底，早前美联储出乎预期地减慢加息步伐和调低息口目标，才是刺激港楼重回升轨的最大原因;市民目睹楼市止跌反弹，担心迟买恐怕更贵，出现了所谓「恐慌性入市」情绪，加上发展商纷纷推出按揭优惠，包括可承造高成数按揭等，均令市况进一步炽热起来。火上加油的是，在人民币缓步贬值，以及内地严打楼市炒风的情况下，亟欲寻找资金出路的内地投资者，近期开始重临香江;有代理报告指出，以金额计，第二季内地客佔本港楼市的比率便增至16%，其中一手市场且佔25%，可以预料，最新数字肯定更高，最近中资扫货抢购新盘的新闻就不绝于耳。
问题是，以上因素会否逆转?美联储今起举行一连两日的议息会议，市场预料会维持息率不变，利率期货反映本月加息机会不足20%，但下月则已超过了80%，意味今年内加息乃是势在必行。的确，美国上季经济增长高达2.9%，9月份CPI亦增至1.5%，另外就业市场也持续改善，凡此种种，除非出现突发状况，都显示加息理据极之充分。除了货币因素之外，本港楼市的基本因素也将出现变化。最重要的是，昔日的求过于供问题可望逐渐改善。短期来说，今年首三季的住宅落成量便较去年多35%，施工量更创出16年最多;中期方面，未来三至四年的潜在供应量达到9.3万伙，继续维持在有纪录以来的高位;至于长期，最新公布的《2030+》研究建议，把香港规划至可容纳900万人口，较统计处预计2043年的822万人口还要多出10%(2030年预期人口则为800万人左右) 市民又何必恐慌性入市呢?
总的而言，大家实不宜因为市况旺盛，而过分高估了楼价升势;同时，随着时间推演加息临近，亦切勿错误低估了息口趋升的影响。由投资者到监管当局，均要密切注视楼市发展，尤其是因应最新变化来适时作出应对。究竟今轮升市，是否加息前的最后疯狂呢?倘若未来数月楼市继续升温，实有必要推出措施遏抑泡沫风险增加，例如进一步收紧按揭管理、调高印花税税率，以至引入其他新的针对性政策等。毕竟，在「辣招」仍然生效的今天，投资者都不惜「罚钱」入市;所以，视乎情况再次「加辣」，好使用家重新主导市况及挤出箇中投机性功能，当为确保楼市持续健康发展的应有之义。