三四线土地市场分化 买涨不买跌？

内地上半年土地市场整体经历了小幅回温，但5月份以来调控政策不鬆反紧、融资监管持续加强，土地市场降温明显。7月份各能级城市成交溢价率、土地成交均价再度回落。随着房企回归一二线的脚步加快，三四线城市楼市、地市波动也在加剧、且冷热不均。在分化加剧、拿地谨慎之下，房企投资三四线的态度也不尽相同，哪些在「追高」？又有哪些在逆周期抄底？

三四线地流拍与高溢价并现

相比部分二线城市土地热度较高，三四线土地市场的内部分化明显、冷热不均。通过对比30个样本城市近期土地市场来看，部分城市土拍热度仍维持在高位：如海门、义乌6、7月份平均成交溢价率都在70%以上；上饶、日照连续3个月平均地价上涨；烟台、商丘、滁州、宜春、惠州等城市6、7月份地价涨幅也在10%到50%不等。其中虽有成交结构的影响，但整体来看这些三四线土地仍较热。

谨慎投资「买涨不买跌」

在样本城市中，7月份市场表现量价齐升的15个城市土地成交总量达到700万平方米以上，共吸金超过330亿元，整体成交量比市场下行的15个样本城市高出3至4倍。

从40个重点企业来看，接近七成房企热衷在热度较高的城市投资，仅6家企业选择了近期土地降温的城市。由此可见，热点城市还是更易引起企业的扎堆进驻和积极拿地，企业投资整体仍然保持谨慎。

低价拿地抵御市场转冷风险

在多数房企选择扎堆热点城市同时，仍有少部分市场转冷的城市吸引了企业拿地，主要源于两个原因：

一是城市位于经济较发达的城市群内、或是城市中心地块，企业看好其长期发展潜力。典型城市包括义乌、吉安。其中红星美凯龙、世茂房地产7月份在义乌竞得的商住地块溢价率都在30%以上。中梁竞得的吉安市核心区域的一宗纯宅地，溢价率高达52%，但成交楼板价3102元/平方米，区域商品房均价在7000至10000元/平方米，以此看来中梁仍有不低的溢价空间。

二是这些城市本就是企业準备布局、外扩的区域，且整体拿地价格不高，盈利空间仍大。典型如奥园，作为粤系房企，江西在其全国化布局战略中佔有重要地位。奥园在九江瑞昌市拿下5宗纯住宅用地的楼板价均不超过1000元/平方米，目前瑞昌住宅均价仅有4000元/平方米左右，一方面盈利空间仍存，另一方面也是奥园走出广东深度布局江西的良好机会。

整体来看，三四线城市内部在经济、产业、人口等多方面都存不小的差异，所以市场走势难免有所分化：7月份仍在量价齐升的三四线城市多为经济条件相对较好、房价还有上行空间的城市，如南通、赣州、许昌等。

易居(中国)企业集团研究总监洪圣奇