【大中华视野】香港地产市场展望

今年上半年，整体地产市场出现不同程度的改善。楼市方面，6月楼市成交量连升第13个月，按年增加9%至7591宗，创2019年5月以来新高。另外，5月楼价指数按年上升2%，较去年底上升3.6%。同月，新批核住宅按揭贷款连续第七个月录得双位数同比升幅，按年大幅增长38.4%。

近期楼市表现强劲，主因是需求强劲及供应紧张。需求方面，以下几个因素推动强劲的本地积压需求回归市场。第一，本地疫情持续受控。第二，低息环境。第三，本地经济增长前景改善。具体而言，受惠于营商环境的改善，小型企业家面临的现金流压力有所缓和，而整体失业率的跌幅亦大于预期。第四，租金反弹。5月房屋租金按年增长0.2%，为2019年9月以来首次录得正增长。供应方面，今年首五个月，房屋落成量及开工量分别按年下跌31.4%和76.8%至5188个单位及523个单位。房屋供应增速缓慢亦为楼市带来上升动力，而近期推出的新盘亦继续获得热烈反应。

年底楼价料升5%

办公室和商舖市场的跌势亦有所缓和。根据美国商业地产服务和投资公司世邦魏理仕报告，儘管第二季度甲级写字楼整体空置率仍环比上升0.5个百分点至10.8%，但银行和其他金融机构的租赁需求改善令租赁活动转强。另外，由于本地消费和餐饮活动反弹，第二季整体街舖空置率下跌至15.4%，创2020年第二季度以来的最低水平。另一家全球商业地产服务公司戴德梁行指香港第二季度写字楼租金环比跌幅收窄至1.4%。至于铜锣湾、中环和尖沙咀第二季度的商舖租金则环比下降1%至2%。

总括而言，若香港逐渐重开边境，或为强劲的楼市提供额外的支持，因本地经济前景可能进一步改善，将提振本地投资需求。同时，海外投资者回归亦可能为强劲的楼市提供额外的支持。不过，一些潜在的风险仍可能限制楼价的升幅。第一，移民人士沽售物业。第二，下半年新屋供应明显增加，预期超过1.5万个单位。第三，美国联储局过早开始收紧政策。总括而言，我们预期年底楼价将按年上升5%。

至于办公室和商舖市场，若跨境旅游逐步恢复，或有助进一步提振香港餐饮和零售业，从而支持商舖市场。同时，边境重开或有助于推动内地企业扩张海外业务。这加上互联互通计划增添商机，或将推升香港写字楼的需求。然而，疫情造成的结构性转变，仍可能导致写字楼和商舖市场暂时未能恢复到疫情前的水平。

华侨永亨银行经济师 李若凡