美国房价大幅攀升 负面影响渐次显现

近期美国房价大幅攀升，一些地区房价屡创新高。分析人士认为，美国本轮房价上涨的主要原因是供不应求，房价飙升带来的住房可负担性下降、贫富分化加剧等负面影响正渐次显现。

据美国全国房地产经纪人协会最新统计，4月美国成屋销售中间价同比大涨19.1%。其监测的美国183个大都市中，99%的地区房价在今年一季度出现上涨，其中89%的地区房价出现两位数跃升。

此外，衡量美国房地产市场价格水平的重要指标标普/凯斯席勒房价指数3月同比上涨13.2%，较2月的12%进一步加速，创下2005年12月以来最大涨幅。

经济学家普遍认为，美联储超低利率与政府高额新冠疫情补贴、保持社交距离等疫情防控措施以及购房适龄人群增加等因素抬升购房需求，而同时房屋库存下滑、新房开工营建不足，由此导致的供应缺口是近期美国房价飙升的主要推手。

去年以来，美联储超宽鬆货币政策带来大量流动性，美国抵押贷款利率一直保持在较低水平。美国南卡罗来纳大学市场营销系副教授杨晓京认为，低利率使得可以承担购房贷款成本的消费者人数增多，与此同时，消费者可以负担总价更高的房屋，从而助推房价上涨。

美国政府高额补贴进一步「点燃」民众购房热情。新冠疫情暴发后，美国政府出台一系列大规模经济纾困措施，其中失业救济金、家庭纾困金等的发放显着提高美国居民个人收入，提振了包括购房在内的家庭支出。

此外，疫情暴发以来，保持社交距离等防疫措施导致人口密度较低地区的房产需求上升。同时，居家远程办公大範围普及，人们对改善住房条件的需求增加，带动购房需求上升。

从供给端来看，美国房屋库存下滑、住房供应紧张支撑房价走高。美国全国房地产经纪人协会数据显示，截至4月底，美国房屋库存量同比下降超20%，难以满足日益高涨的购房需求。同时，部分购房者出现「囤积居奇」等投机行为，富裕购房者抢购多处房产。

在新房开工、营建方面，由于劳务稀缺且昂贵、复工进程缓慢以及全球木材等建筑材料普遍涨价，美国新房建筑成本飙升，迫使房地产开发商缩小工程规模，减少新房建设。

美国房价上涨带来的负面影响正逐步显现。美国全国房地产经纪人协会表示，随着住房成本不断上涨，许多家庭购房压力加剧，特别是首次置业者受到较大影响。有数据显示，全美约60%的家庭已无法支付一套位于当前房价中位数的新房价格。

杨晓京认为，美国房价上涨导致贫富分化进一步加剧。低收入人群越来越负担不起日益昂贵的房价，同时房屋租金也「水涨船高」，增加其日常开销，短期内将有更多人依赖政府补助。而另一方面，高收入人群能享受更多房产增值带来的红利。

诺贝尔经济学奖得主罗伯特 席勒表示，美国房地产市场可能正在形成泡沫。

对于美国房价未来走势，美国银行在一份研究报告中表示，美国住房市场供需严重失衡，逐渐正常化将是漫长过程，预计高房价会持续一段时间。

经济学家认为，未来美联储货币政策如何演进将成为影响美国房地产市场走势的一个重要变量。

美国劳工部日前公布的数据显示，5月美国消费者价格指数同比上涨5%，创2008年8月以来最大同比增幅，显示美国通胀压力继续上升。

杨晓京指出，随着通胀加剧，美联储超宽鬆货币政策或将无法长期延续，一旦货币政策收紧、利率升高，美国房地产市场或将迅速降温。