【金融了望】港深楼市最新格局

今年的国庆中秋节以来，儘管疫情仍然持续不断，但却没有阻止港人对楼市情有独锺的热情，许多香港市民到处看楼，令香港楼市在疫情之中迎来了一波小热潮。与香港一河之隔的深圳近十几年来楼价节节攀升，深圳前海、后海等几个核心区域的楼价已经追上香港，大有直迫香港的态势。

那幺，在当前的背景之下，深圳楼市会掉头下跌吗?还能够入市吗?影响市场价格变动的因素太多，因此，任何人都无法準确回答这样具体的问题。但经过几十年的发展，深圳不仅在经济规模上已经超过了香港，而且在楼市方面也与香港形成了很多相似之处，深圳楼市的未来走势很有可能与香港大同小异。

港深住房需求大

第一，目前，港深两地的楼市都形成了供不应求的格局，但香港的供需失衡更严重，因而导致香港的楼价高高在上，平均楼价仍然是深圳的1倍以上，香港当前的二手楼成交均价约每平方米16万元人民币，而深圳的二手楼成交均价约为每平方米6.5万元人民币。

第二，为了抑制楼价失控，两地政府都採取了较为严格的调控措施。香港方面，从2010年开始，特区政府陆续採取了徵收额外印花税、重建居屋、限制非本地居民按揭比例，提高内地人在港置业门槛、开徵特别印花税、暂停房地产投资移民等措施。2012年10月26日，香港特区政府公布调控楼市的「双辣招」措施，即自2012年10月27日起，延长额外印花税(SSD)适用期，由两年增至三年，以及增加有关税率;又针对非香港永久居民及公司买家新推买家印花税(BSD)等等。深圳方面，2020年7月15日再次祭出调控措施，要求购房者须落户深圳满3年且社保满3年才有资格购房，离婚者的购房资格须回溯3年计算套数等等，被称为深圳有史以来最严限购令。相形之下，香港的措施更重、更狠、更辣。

土地供应均不足

第三，两地都面临未来土地供应不足的问题，但香港的土地供应约束更大。目前香港特区政府正在寻求通过在大屿山填海造地的方式以增加土地供应，但由于工程浩大，需要历时二三十年，可谓远水解不了近渴。深圳的土地供应潜力相对较大，特别是2020年10月10日，中共中央办公厅、国务院办公厅公布的《深圳建设中国特色社会主义先行示範区综合改革试点实施方案(2020 2025年)》赋予深圳在包括土地管理制度等多方面的探索权，从而令到深圳未来的土地供应有了新的可挖掘的空间。但必须看到，从长远来看，无论香港的填海造地还是深圳获得中央的土地管理制度改革授权，都不可能从根本上改变两地土地供应不足的状况。

第四，两地都面临越来越大的对住房需求的压力。在香港，住房问题一直都是大多数香港市民心中的痛，因为真正拥有自己住房的港人比例只有约25%，大多数市民都居住在政府提供的廉价公屋，或者通过抽籤方式以市场半价购入政府居屋。时至今日，仍然有近30万人租住在狭小的劏房之中。

住房需求压力越来越大

儘管近年来香港新增人口增长速度有明显放缓，但据香港特区政府规划署2019年7月发表的人口增长分布报告推算，香港人口将由2019年的750万增加到2028年的789万。也就是说，未来8年香港每年新增人口约5万，而据港府的测算，今后十年，每年香港市场上推出的住宅单位只有约1.2万个，远远满足不了新旧购买力对住房所形成的需求。

在深圳，有测算表明，真正拥有自主产权商品房的市民比例约为34%，而从近年深圳人口增长态势来看，每年涌入深圳的外来人口都在30万以上，而随着深圳建设全球标杆城市的成果不断显现，涌入深圳的人口将有增无减，可以预见，深圳未来的住房市场需求也将压力山大。（颜安生）