房地产政策收还是放？

　　近日，中央政治局会议分析研究2020年经济工作，强调全面做好「六稳」工作，提高宏观政策的前瞻性、针对性、有效性，坚决打好三大攻坚战等。但全文并未提及房地产，释放房地产政策稳定信号，以下谈谈我们的看法：

　　内地经济长期向好

　　中央政治局会议指出：2020年全面做好「六稳」工作，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定，确保全面建成小康社会和「十三五」规划圆满收官。而在具体的执行层面，要坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的政策框架，提高宏观政策的前瞻性、针对性、有效性，运用好逆周期调节工具，确保不发生系统性金融风险。

　　我们认为内地经济「短期承压、长期向好」的格局未变，本次会议对2019年的经济工作给予了充分肯定，并对2020年经济增长更有自信，明年的GDP目标增速或将在6%左右。预计2020年的货币政策将鬆紧适度，避免大水漫灌，但结构性宽鬆可期；财政政策将加力提效，基建将成为明年「稳增长」的重要抓手。

　　映射房地产政策稳定信号

　　相较于2019年7月底中央政治局会议，首次提出「不将房地产作为短期刺激经济的手段」。本次会议对于房地产只字未提，并非寓意调控政策实质性鬆绑，而是暗含房地产政策稳定信号。

　　联繫1至10月，全国房地产开发投资增速依旧保持10%以上高增长，房屋新开工面积、施工面积增速明显加快，竣工面积、土地购置面积跌幅均有所收窄，销售面积增速年内首次回正，全年销售面积有望再创历史新高。

　　我们认为当下房地产市场运行仍处合意区间，市场下行压力整体可控，房地产依旧是中国经济的「压舱石」。可以预见的是，稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调，继续坚持「房住不炒」的定位，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。

　　明年房贷利率料稳中有降

　　展望未来，我们认为中央将控金融防风险，坚决打好三大攻坚战，确保不发生系统性金融风险。近期，央行行长发表题为《坚守币值稳定目标，实施稳健货币政策》的文章，明确提出：综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节，前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。

　　预计2020年房地产融资将边际改善，但房企整体融资环境依旧偏紧，监管核心在于房企融资用途的合规性，保证未来施工和竣工的有序进行；而在LPR利率中枢下移的作用下，按揭贷款仍是银行信贷优选，2020年房贷利率大概率稳中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。

　　地方调控「外鬆内紧」

　　「四限」政策仍是地方调控重要抓手，政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快，各城市可以根据房地产市场实际情况，及时调整未来政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。

　　预计2020年人才新政将继续发力，更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛，逐步放开人才购房限制性措施，「四限」调控局部放鬆。不过，我们认为改变经济过度依赖房地产，已然上升到国家的政治高度，并将是长期的战略选择。本轮调控政策难言实质性转向，房地产整体政策环境将持续偏紧，「四限」调控注定将贯穿更长的时间周期，进一步落实房地产长效管理机制。

　　易居（中国）企业集团研究总监洪圣奇